隨著房價逐年攀升，租屋成為越來越多人的選擇，因此「看人」成為每位房東的必備技能。然而，再謹慎挑選也難免會遇到拖欠租金、破壞房屋的「惡房客」，這時「押租金是否退還」就成為租賃雙方爭執的重點，就讓專業的翊鼎法律顧問從房東的角度探討，幫你有效減少糾紛，保障自身的權益！
押金在法律上稱為「押租金」，為了保障權益，若房客在租賃期間未履行義務（如未給付租金或損壞房屋等），房東可以從中扣除相應的費用作為抵充債務或損害賠償金之用。
什麼情況可以扣押租金？
《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱租賃住宅條例）第7條有規定出租住宅用房屋的押金不能超過2個月租金，但出租店面或辦公室（即所謂商用不動產、營業用房屋）沒有明確規定，租賃雙方協商即可。然而房東應在租賃關係結束後，於確認租賃關係中沒有損害發生，或是有損害發生但抵充債務後仍有餘額時返還押金予房客。
- 租約條款的明確性
房東於租賃契約中應明確規範押租金的使用情況、退還條件（如扣除未付租金、房屋損壞修繕費用及清潔費等），將有助於避免日後的糾紛。
- 財產狀況檢查
房東須在房客搬出前進行詳細的檢查，並與搬入時的屋況進行對比，若發現房客對房屋造成嚴重損害，房東可根據損壞程度從押租金中扣除合理的修繕費用。
- 未付租金或其他相關費用
如果房客有拖欠租金或未付水電費、網路、第四台費用、管理費等相關費用時，房東應保留所有相關的支付記錄，並於退租時從押租金中扣除相應款項。
租賃住宅條例第10條第1項第2款規定，房客遲付租金或費用總額達2個月以上，房東應先寄存證信函催告房客於相當期限內（如3日、5日等）給付租金，經房東催告後房客仍不理會時，房東才可於終止前30日檢附相關事證以書面通知房客終止租賃契約，千萬不要因一時氣不過而隨意更換大門鎖，或斷水斷電來逼迫房客繳租金，依個案狀況除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外，更可能涉及刑事上的強制罪責任！
- 押金扣除的透明度
房東對於押租金的使用應保持透明度，如果需要扣除押租金的一部分或全部，應向房客解釋扣款的理由，並提供詳細的扣款清單和修繕費用的收據。
房客提前終止契約，可以不退還押金嗎？
- 需付違約金：
房屋租賃通常都會約定期限，若於契約中未約定「提前終止」條款時，依內政部《住宅租賃契約書範本》第 13 條及《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條規定，房客不可單方面決定不租，否則房東可以依照契約扣除押金作為違約金，而違約金的多寡則依雙方協商為主（最高不得超過一個月租金）。
- 免付違約金
在《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 18 條則有規範房客得提前終止契約 (提前 30 日通知房東)，房東不得要求任何賠償的情形，包含：
- 租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。
- 租賃住宅因不可歸責承租人之事由（天災或人為因素）致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。
- 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵（海砂屋、輻射屋等）；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。（不用提前30日告知房東，但仍須檢附事證）
- 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。（須檢附立案醫療機構出具療養時程需6個月以上之診斷證明）
- 因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
- 承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。
房東提前解約要賠償房客嗎？
- 租約中約定「得」提前終止租約：
《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第14條規定，如果租約有約定「得」任意終止租約，至少提前1個月通知對方，房東就可以提前解約，而不用負擔違約金；反之，未提前1個月通知就須付違約金（最高不得超過1個月租金額）給房客。
- 租約中約定「不得」提前終止租約：
《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第14條規定，如果約定「不得」任意終止租約，房東若想提前解約就需負擔違約金。
- 房東提前解約的其他情況
《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第17條規定，若發生以下情形，房東檢附相關事證，以書面通知承租人，即可提前解約，且房客不得要求任何賠償：
- 出租人為重新建築而必要收回。
- 承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
- 承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
- 承租人違反第八點第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
- 承租人違反第八點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
- 承租人違反第八點第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
- 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
- 承租人違反第十點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
- 承租人違反第十點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
- 承租人違反第十點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
處理押租金的退還的問題，房東應通過明確的租約條款、詳細的財產檢查和透明的溝通，更好地管理押租金退還過程，處理不當可能會導致不必要的法律糾紛和損失，若您遇到相關問題時，建議您尋求專業的法律顧問協助，確保您的權益得到有效保障。
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