只要被貼上凶宅標籤，房價就會大幅波動，是大眾關注的重要問題，畢竟誰都不希望房產跌價或住在曾發生兇殺案的房屋中。在私人住宅或社區公設自殺，哪些部分會被認定為凶宅？房價、交易以及買方的法律權益會因為房屋被認為是凶宅而有哪些變化？無論是賣方如實告知義務，還是買方與鄰居的求償可能性，都是充滿爭議且備受大眾關注的議題。擁有豐富不動產法律專業的「翊鼎法律顧問團隊」將深入探討相關法規以及法院見解，確保您面對類似情況時能適當保障自身權益！
「凶宅」在法律上並無明確定義，一般人通常會認為是指曾發生過自殺、兇殺等非自然死亡事故的房屋，是多數人忌諱、畏懼的購屋地雷，所以往往會導致房價下跌、交易困難。
不過，政府機關與法院要考量到一般人對凶宅的心理瑕疵、社會觀感，還需要評估房屋物理損壞、房價波動造成的影響等。
在種種複雜考量下，對於「凶宅」有細緻的定義，與你想的可能不一樣：
● 內政部怎麼認定？
內政部曾在97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋中，說明：
屬於凶宅 | 不屬於凶宅 |
在內發生殺傷致死的事件。 | 自然死亡，如病故或老死。 |
在房子內發生求死行為並死亡，例如如跳樓、燒炭。 | 雖在房屋內受傷、被殺，但最終陳屍於外。 |
● 法院實務怎麼判？
根據實務見解，法院在審理時，判定一間房子是否屬於凶宅，會考量許多重點，例如：
1. 死亡發生地點、是否與該屋有直接聯繫
- 如果死亡事故的地點在房屋的專有部分，如客廳、臥室，因為直接影響住戶的心理感受而比較容易被認定是凶宅。
- 如果死亡事故的地點在房子外部或公共區域，如大樓的入口處或樓梯間，對住戶的心理造成的實質影響比較小，就可能不被認定為凶宅。
2. 是否對市場價值產生實質影響？
法院實務認為房屋的專有部分發生非自然死亡事故可能導致住戶心理忌諱，進一步影響房地產的價值，因此可視為房屋的瑕疵之一。
高等法院判決（111年度重上字第173號）認為，非自然死亡雖未造成物理損壞，但造成明顯價值減損，屬「價值瑕疵」，賣方仍應負物之瑕疵擔保責任。
跳樓自殺整棟都是凶宅？
如果是室內燒炭自殺，基本上就是會認定該戶屬於凶宅，不過如果是跳樓自殺的狀況，法院並不以內政部函釋作為唯一標準，就可能會有認定上的不同：
如某案例中，有人從大樓10樓跳樓自殺，屍體落於2樓住戶的露台
- 依據內政部的函釋
只有跳樓起點的10樓構成凶宅，因2樓露台屬「約定專用部分」，並非「專有部分」，不屬於凶宅。 - 然而法院卻認為
應該考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素，最終認定2樓亦為凶宅，並判決死者家屬或繼承人須負賠償責任。這也突顯出：法院對凶宅的判定不受限於行政機關見解，而更重視具體情況與社會通念的綜合判斷。這樣的判定方式，可以避免房市交易因為過度嚴格的標準受到影響，也能保障買賣雙方的公平性。
買到凶宅怎麼辦？可以要賠償嗎？
影響房價
當大家知道房子裡曾發生過這些非自然死亡事故，可能會覺得住起來不安心，心理有壓力，這就會影響房子的吸引力。通常這類房子比較難賣出去，甚至需要降價才有人願意買。
價格下跌幅度視事件性質、時間遠近及社會知名度而定。一般凶宅價格可較市價下跌 2 至 4 成，若屬社會矚目事件（如滅門案），跌幅可能超過 5 成。
賣方的如實告知義務，買方與鄰居的求償可能性
根據現行《內政部不動產說明書應記載及不得記載事項》規定，只要在賣方持有期間，於專有部分發生非自然死亡事故，無論是兇殺、自殺或一氧化碳中毒，賣方就必須記載於說明書中，並主動揭露。若賣方未誠實告知，可能構成違反誠信原則、詐欺行為，甚至須負擔損害賠償或解除契約的責任。
不過，若事件發生於「共用部分」（如樓梯間、中庭），或是「自然死亡」，則不在說明書強制記載範圍內。這部分常成為實務爭議重點，買方若極度在意，建議在購屋前於契約中特別載明調查或查詢義務與揭露責任，避免事後爭議。
凶宅十大問！律師解答常見問題
1. 買到凶宅怎麼辦？
依《民法》第354條、359條：
- 解除契約：若解除不公平，也可改請求減價。
- 請求損害賠償：若賣方故意隱瞞，買方有15年求償時效。
2. 凶宅可否「洗白」？
若轉手者並無非自然死亡紀錄，依內政部函釋，新屋主原則上無揭露義務。但若有意隱匿事實，法院仍可能認定為違反誠信原則。
✏️補充說明：
法院在判斷是否構成「洗白」時，會進一步考量「轉手次數與時間」。若是在事故發生後短期內迅速轉手，法院可能認為有規避揭露義務之嫌。
此外，只有真正不知情且為善意第三人的轉手者才可能免責；若轉手者知情仍未揭露，後手買方仍可依法請求解除、減價或損害賠償。
3. 是否能查詢凶宅？
不動產說明書若故意漏記，買方可提告求償。不過，目前並沒有政府官方的凶宅記載，只能透過民間業者、新聞報導等方式查詢、旁敲側擊推知。
4. 賣方與租賃人的責任與爭議
法律上賣方有如實告知義務，且「物之瑕疵擔保」屬於無過失責任，也就是說，即使賣方不知瑕疵也不會直接免責。
實務上，如房屋為凶宅但未告知，即可能須負減價或解約等法律責任。
5. 房東是否能向自殺房客求償？
若租屋期間房客自殺，使房屋成凶宅而影響價值，房東可以舉證房價因該事件實際受損，然後依《民法》第184條向繼承人主張損害賠償。
✏️補充說明：
法院在審理此類案件時，亦會參酌是否為社會矚目事件、事件是否曝光、是否導致市場價格下跌。若事件未被媒體報導，周遭鄰居亦不知情，法院可能認為房價損失不足以達成損害認定標準。
因此，並非每起租屋自殺事件都能成功求償，房東仍須就實際損害具體舉證。
凶宅雖然未必有物理損壞、影響使用功能，但對交易價值造成巨大影響也造成心理壓力，無論您是賣方、買方，還是房東、租客，若您介意凶宅問題，都建議您了解法律、妥善揭露與查證相關資訊，才能在這樣的人生大事中保護自己的權益。
無論是確認不動產合約內容是否有充足的瑕疵擔保條款，還是房產因為凶宅問題縮水，都建議您有任何疑慮時，徵詢專業律師來獲得更完整的協助，保護您寶貴的房產。若您對於相關法規有疑問，或是想了解更多相關政策，需要尋找律師協助，「翊鼎法律顧問團隊」將為您提供專業律師諮詢與法律服務，歡迎加入本所官方LINE：@023euuif（輸入ID時請記得要加「＠」），將有專人服務您與律師接洽。
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