臺灣租屋相關法規有哪些？房東與房客的權利與義務關係、責任如何分配？修繕責任、租金調整、押金規範、水電費標準等等，無論是房客或是房東都會關切，接下來就讓專業的「翊鼎法律顧問團隊」為您解析租屋大小事、讓租賃雙方能夠清楚了解法律、避免租賃糾紛！
1. 房東有義務修繕房屋設備？故意弄壞也要修？
根據《民法》第 437 條，房屋本體與附屬設備若發生故障，修繕責任原則上應由房東負責，以下情況則可能例外由房客負擔：
- 雙方租約中有約定修繕責任轉嫁給房客：例如合約寫明冷氣、熱水器等設備損壞由房客負責維修，房東就可以免除此義務。
- 損壞的設備屬於房客所有：若冷氣機、洗衣機等設備是房客自行購置，那麼房客就需要自行維修。
- 損壞可歸責於房客：例如，房客不正常使用導致冷氣壞掉，則修繕費用可能會由房客負擔。
2. 房東一直不修繕怎麼辦？可以自己找人修嗎？
(1) 催告房東修理
房東若不履行修繕義務，可以透過LINE、Email、存證信函等方式催告，更有機會將證據保存下來。其中需要描述房屋設備損壞的狀況，如有照片或影片說明更為清楚，並請房東在合理期限內修理，例如表明「 7 天內請技師修理馬桶，如未履行將自行修繕再請款」。
(2) 先自行修繕再請款
依《民法》第 430 條，若房東收到催告後沒有在期限內修繕，建議保留發票、收據為憑，自行修繕後要求房東給予修繕費，或是要求修繕費用於租金中扣除。
(3) 直接終止租約
如果房屋或設備的損壞影響到居住的品質，如：夏季時冷氣壞掉，高溫導致無法居住；嚴重漏水導致房間嚴重發霉甚至影響健康，如果因此導致自己受有損失，除了可以單方終止契約以外，也可以請求房東賠償損失。
物價飛漲所以租金也要漲？漲房租是房東說了算嗎？
1. 房東可以隨意漲租嗎？ 房東想透過漲租逼走租客怎麼辦？
租約還存在時，房東不能任意調漲租金，除非符合以下情況之一：
- 雙方都同意調整租金
- 如果租約是不定期租約，房東可依《民法》第 442 條，向法院主張因市價變動所以要調整租金，不過這只是可以跟法院「聲請」而已，並非可以直接調漲。
如果房東想藉由漲租逼迫房客搬離，原則上已經違反住宅租賃定型化契約應記載事項的要求，房客可以向消費者保護官檢舉房東違規行為，如果房東沒有改善，依照《消費者保護法》第 56-1 條可以處罰5萬到50萬元的罰緩。
2. 房子因為天災毀損或設備壞掉、景氣不好可以要求減租嗎？
- 如果房屋因為不可歸責於房客的原因而有部分毀損，例如地震造成牆壁裂開、漏水等，房客可以依據《民法》第 435 條請求減少租金。
- 近年因為疫情影響，許多承租房屋作為營業店面的店家，想透過《民法》第 227-2 條主張「情事變更原則」請求減租，不過目前實務判決多傾向嚴格認定，必須是租金「顯失公平」的情況，才會酌予減租，因此雖有機會，但需要費心說服法院。
電費一度收6塊合理嗎？房東隨意訂電費價格合法嗎？收費標準到底怎麼判斷？
如果房屋因許多房東為方便收費，會自行訂用電收費，甚至常常看到房東喊價收到一度 8 塊，這樣導致承租人額外負擔的方式，其實從 2024 年 7 月 15 日起，政府已經限制房東不可以任意喊價：
- 若依用電度數收費：每度電價不得高於「當期台電平均電價」。
- 若非依度數計費：房東收取的電費總額不得高於「台電帳單當期電費總額」。
- 如果不清楚房東收費合不合理，可以透過 台電「台電住宅租屋電費查詢」 查詢。
＊如果房東有違規情況，即便是不直接調高用電收費，但是用其他方式變相加收費用，都一樣可以向消保官檢舉，最高可被處 50 萬元的罰緩。
房東可以收取多少押金？房東超收押金怎麼辦？提前退租押金拿得回來嗎？
- 《土地法》第 97 條有規定，城市房屋的租賃押金不可以超過 2 個月租金，但如果是租來當營業店面就沒有押金上限。
- 如果房東超收押金，可以向消保官申訴，若一直沒有改善最高可能被罰 50 萬元，且房客也可以要求超收部分抵扣租金。
- 提前解除租約牽涉押金是否可以取回，或是變成違約金的問題：
- 違約金上限
- 如有約定可以提前解約，只要提早 30 天告訴房東就沒問題。即便無法提早告知，違約金最高也只要賠 1 個月租金。
- 但若約定不可以提前解約，就可以自由約定違約金了，因此簽約時必須特別注意！
- 例外情況可以提早解約、取走押金
- 房客在以下情況提前解約：
- 房屋有重大瑕疵，例如如嚴重漏水影響居住
- 突發疾病、意外或經濟困難，但須提供證明
- 房東違反租約，例如沒有修繕重要設備
- 房東在以下情況提前解約
- 房東計畫重建房屋，但需提前 3 個月通知
- 房客積欠租金達 2 個月以上，但須先催告後房客仍未支付
- 房客違規轉租或損壞房屋
- 房客在以下情況提前解約：
- 違約金上限
＊在2025年時為最新版本的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，新增許多房東、房客可以提前解約的狀況！
房東可以禁止房客申請租屋補助嗎？
答案是不行！！！即便房東將禁止申請寫在合約裡也無效！如果房東阻撓申請或因為申請而漲房租，都可以向地政機關或消保官檢舉。
房屋租賃不僅關乎房屋使用，更涉及修繕責任、押金、稅務等問題，無論是房客還是房東都需要留意法規修訂、即時掌握最新規範，尤其需要特別留意「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，才避免經濟損失甚至違法反法規。
租賃雙方除在簽約前需要確定合約，特別關於損害責任的歸屬、繳納費用的義務等，請務必詳閱！若您擔心不熟悉法規而無法確保合約是否合理、如何分配責任義務等，建議您諮詢專業律師，確保合約內容符合現行法規，以減少未來爭議。
若您對於相關法規有疑問，或是想了解更多相關政策，需要尋找律師協助，翊鼎法律顧問團隊將為您提供專業律師諮詢與法律服務，歡迎加入本所官方LINE ID：@023euuif （輸入ID時請記得要加「＠」），將有專人服務您與律師接洽。
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