「區分所有權人會議」是什麼？當居住在公寓或大樓時，常常會聽到「區權會」的召開，但這是什麼會議？又有哪些流程與要件要注意，才能避免委託書或會議結果被判定無效？接下來，就讓翊鼎法律顧問為你說明召開區權會的流程與注意事項，並解析常見爭議與解決方法，讓你更了解區權會的運作方式！
區分所有權人會議（區權會）是什麼？法律定義解析
「區分所有權人會議」、「區權會」是什麼？根據《公寓大廈管理條例》第3條第7項，「區分所有權人會議」是指區分所有權人為共同事務，及涉及權利義務之相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議。而大家常聽到的「區權會」，就是「區分所有權人會議」的簡稱，由於較簡潔易懂，故媒體及居民多採用「區權會」來稱呼。那「區分所有權人」又是什麼？下面就讓我們先來認識常見的相關名詞定義：
| 名詞 | 定義 |
| 區分所有權人 | 在同一棟公寓大廈中，各自擁有專有部分（如：自己的住家或店面），並與他人共同持有公共區域（如：電梯、大廳等）者 |
| 區分所有權人會議（區權會） | 所有區分所有權人為了社區重大公共事務、管理規約、預算審議或修繕事項等，所共同召開的會議。召開時需達到法定人數與持分比例，才可開議並做決議 |
| 區分所有權比例 | 根據每一戶擁有的專有部分面積來計算。若同一住戶在該社區擁有多戶，其比例加總就會較大，於表決時的影響力也就較大 |
除了區權會之外，相信你也還聽過「管委會」，那兩者有何差異？區權會是全體區分所有權人的會議，每位所有權人均可發言和有表決權；而管委會則是由區權會推選產生，負責日常社區管理及執行區權會決議。故簡單來說，區權會為「最高決策會議」；管委會則為「執行團隊」，兩者分工明確，構成公寓大廈自主管理的重要基礎。
召開區權會6大流程
那區分所有權人會議是怎麼召開的？下面就讓我們一起來看看其主要的6大流程。
1. 推選召集人
區權會的召集人產生方式可分為4種：
| 推選方式 | 說明 |
| 法律指定 | 新建大樓由起造人在區分所有權人達半數時，需於3個月內召集首次區權會。若起造人為數人時，應互推一人為召集人。 |
| 管理負責人或管委會指定 | 成立管委會或有管理負責人時，則由管理負責人、主委或有管理委員資格成員負責召集 |
| 推選指定 | 當沒有管委會或主委時，需由兩位以上區分所有權人以書面推薦人選，推薦名單公告滿10天，支持人數最多者為召集人。若支持人數相同，則以區分所有權比例高者優先 |
| 主管機關指定 | 若無法推選，則可申請由直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人 |
2. 會前通知
選出召集人後，需於會議前10日以書面通知所有區分權所有人，通知內容需載明包含會議日期、時間、地點、議題及議程等。
3. 確認出席門檻
開會前，需先確認是否達出席門檻。出席人數需為2/3以上的區分所有權人，且出席者所持的區分所有權比例合計也需達2/3，才算通過出席門檻，會議才可正式開始。
4. 投票表決
會議表決時，則需有3/4以上出席人同意，且同意者所持之區分所有權比例合計，也需達出席比例的3/4以上，才算決議通過。
5. 會議記錄製作與公告
會議結束後，應由主席負責正確、客觀地記錄會議過程及決議內容，並於15日內發送給所有區分所有權人，且同時於社區內公告。此外，會議紀錄應與出席區分所有權人之簽名簿、代理出席之委託書一併保存，以供未來查證，或有爭議時調閱。
6. 重開議
若會議未能達成共識，根據《公寓大廈管理條例》第32條第1項，召集人可就同一議案重新召集會議，且出席門檻降至3位區分所有權人、合計之區分所有權比例達1/5即可；決議門檻則為出席人數過半數，及其區分所有權比例合計，占出席人數區分所有權合計一半以上，即算通過決議。
重開議之決議通過後，一樣需於15日內將會議記錄發送給所有區分所有權人並公告。不同的是，各區分所有權人可於7日內以書面表示反對意見，但若反對意見未超過全體區分所有權人，及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
區權會召開條件︱避免程序瑕疵導致會議無效
區權會的召開有一定的條件限制與流程，若未遵循，即會被視為無效會議。因此，在召開或參加區權會時，建議可先確認以下5大重點條件，以免最終因程序瑕疵而導致會議無效。
| 區權會召開、決議條件 | 說明 |
| 召集人資格 | 需具區分所有權人身分，且經上述4種方式推選產生 |
| 合法通知程序 | 需提前10日公告會議日期、時間、地點、議題及議程，並通知全體區分所有權人 |
| 開會時間、地點 | 開會時間、地點應合理安排，讓所有權人有充分時間參與 |
| 法定出席人數 | 出席人數需達2/3以上的區分所有權人，且出席者所持的區分所有權比例合計也需達2/3以上；若人數未達標準，則可重新召開會議 |
| 決議門檻 | 需有3/4以上出席人同意，且同意者所持之區分所有權比例合計，也需達出席比例的3/4以上；若無法達成共識，則可重新召開會議 |
區權會委託書無效情況與合法授權要件
而在區權會中，僅有區分所有權人或受其委託之代理人，才有權利參加會議與表決，故若因事無法親自出席，需以書面委託他人代理出席，且委託書上需有完整資訊，才算合法授權。反之，若該委託書有以下缺失，就會被視為無效：
- 偽造簽名
- 不符合受託人身分規定：根據《公寓大廈管理條例》第27條第3項，受託人需為配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人。
- 超過法定委託份數：根據《公寓大廈管理條例》第27條第3項，受託人受託之區分所有權不可超過全部區分所有權1/5以上，受託人數也不可超過所有區分所有權人數的1/5以上。
- 委託書格式不符規定
故建議在出席區權會前，先確認委託書上是否有以下資訊：
| 委託書資訊 | 說明 |
| 標題 | 應註明「會議出席委託書」 |
| 會議資訊 | 公寓大廈名稱、會議日期、時間 |
| 委託人資訊 | 委託人姓名、簽章、區分所有權標的物標示（門牌地址） |
| 受託人資訊 | 受託人姓名、簽章、住址、與委託人關係 |
質疑區權會決議無效時的救濟方法
區權會的決議關乎社區重要事項，但若決議過程中，召集程序、出席及表決比例或內容有瑕疵時，其合法性及效力容易產生爭議。遇到這些情形，區分所有權人可循下列途徑尋求救濟：
程序不符合規定 ➜ 提起撤銷訴訟
若該決議在召集程序、表決比例等方面未符合法定規定，如：未依法通知區分所有權人、出席或表決比例不足等，區分所有權人可於決議後3個月內提起撤銷訴訟。
未經合法程序召集 ➜ 聲請確認決議不成立
若會議未經合法程序召集，或僅由少部分人私下討論而定下決議，可提起確認決議不成立之訴訟，請法院確認該決議不存在法律效力。
決議違反法令或規約 ➜ 主張決議無效
當決議內容本身違反法令或社區明文規約，可依《民法》第56條第2項，主張決議無效，法院得逕自否定決議效力，無須經撤銷程序。
規約內容明顯有失公平 ➜ 提起撤銷訴訟
當規約內容明顯對特定住戶不公平時，不同意之區分所有權人可依《民法》第799-1條第3項，於3個月內請求法院撤銷該規約。
預防區權會爭議這樣做！會前、會中、會後必做檢查清單
從前述說明可知，召開區權會前，為了避免會議無效或發生爭議，會前、會中、會後都有一些要注意的事項。故下表彙整了區權會的3大階段注意事項，讓你更有頭緒！
| 階段 | 預防爭議必做事項 |
| 會前 | 公告與通知：確認會議通知、議程公告等程序合規，並確保全體區分所有權人知悉會議詳情議程與表決事項：清楚訂定會議議程，並事先告知需表決之重大事項 |
| 會中 | 簽到表：提供簽到表，以確保出席人數計算正確，並避免日後爭議表決程序：確認表決程序公平、透明，並確保出席人數與表決票數計算正確 |
| 會後 | 決議公告：會議紀錄應於會後15日內完成，並提供給所有區分所有權人，且公告於社區會議紀錄保存：會議紀錄應與出席區分所有權人之簽名簿、代理出席之委託書一併保存 |
區權會流程合規不疲累，翊鼎相助最省力
區權會為社區的重大會議，無論是開會流程還是公告決議都需謹慎處理，若你也為了區權會的召開流程或決議結果而困擾，歡迎來找翊鼎法律顧問，我們將提供以下協助：
針對會議召開 ➜ 協助合法進行
若想避免會議開了卻無效，可由律師協助提供議程安排與流程指引，合法召開區權會或臨時會。
針對會議流程 ➜ 協助確認各流程的合規性
若不熟悉會議流程也不用擔心！可由律師協助確認會議召集是否符合法定程序，並協助管委會或住戶擬定會議通知、公文格式、委託書表格等文件。會議進行時，也可協助確認是否達法定出席／表決門檻、計算表決票數是否達成有效決議，並防止偽造委託書、少數壟斷或假會議操作等違法情事。
針對會議爭議 ➜ 協助提起訴訟
當區權會決議違反法律、召集程序瑕疵、或表決明顯不當時，可由律師進行下列對策：
- 提起「撤銷區權會決議之訴」（30日內提起）
- 提起「確認區權會決議無效之訴」（如未達表決門檻，無期限限制）
並協助整理會議資料、錄音、住戶意見、決議文件等作為訴訟證據。
區權會的召開流程繁瑣，卻又與社區住戶的權益息息相關，故若發現會議內容有問題，皆可聯絡我們，或加入本所官方LINE：@023euuif，由專業律師為你把關，協助解決區權會爭議，讓社區管理更順利。
