區分所有權人會議（簡稱區權會，也有人叫區權人會議）由全體區分所有權人組成，每年至少召開 1 次。原則上須於開會前 10 日書面通知；規約未另定門檻時，出席人數與區分所有權比例均須達 2/3，同意人數與比例均須達出席部分的 3/4。
本文依《公寓大廈管理條例》整理區權會召開的 6 個步驟、臨時會要件、出席與表決算法、委託書限制及重新召集程序，並列出委託書應備欄位，供開會前核對。
區權會是什麼？區分所有權人會議的定義與召開頻率
區分所有權人會議，是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務的有關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議，定義規定在《公寓大廈管理條例》第 3 條第 7 款。日常說的區權會、區權大會，指的都是這個會議。
規約訂定或變更、共用部分及其相關設施的重大修繕或改良，涉及社區共同事務，須依法經區權會決議（第 3 條第 12 款、第 11 條）。內政部《公寓大廈規約範本》第 7 條另列下列事項供社區訂約參考，個別事項仍須符合條例的額外要件：
- 規約的訂定或變更
- 公寓大廈的重大修繕或改良
- 依條例第 13 條第 2 款或第 3 款規定須重建
- 符合第 22 條要件後，決議訴請法院強制住戶遷離或命其出讓區分所有權
- 約定專用或約定共用事項
- 管理委員執行費用的支付項目及支付辦法
- 其他依法令需由區權會決議的事項
開會頻率有法定最低標準：
- 定期會：由全體區分所有權人組成，每年至少召開 1 次（第 25 條第 1 項）
- 臨時會：發生重大事故有及時處理必要，經管理負責人或管委會請求，或區分所有權人依法達連署門檻請求時，應召開，要件在「臨時區權會」一段說明
區分所有權人是誰？與住戶、承租人的差別
區分所有權，是指數人區分一建築物，各自擁有專有部分，並就共用部分按應有部分共同所有（第 3 條第 2 款）。區權人是什麼？擁有專有部分的人，就是區分所有權人，簡稱區權人，例如自己的住家、店面，以及和其他人共同持有的電梯、大廳、樓梯間。
區分所有權人和「住戶」不是同一件事。條例所稱的住戶範圍比較大（第 3 條第 8 款），出席開會、投票的資格也跟著不同：
- 區分所有權人：可以出席會議並表決，每一個專有部分有一個表決權
- 承租人：屬於住戶，不能以自己名義行使所有權人的表決權；經出租該專有部分的區分所有權人書面委託，才可代理出席（第 27 條第 3 項）
- 其他經同意使用專有部分的人：屬於住戶，沒有表決權，能不能受託出席要看是否屬於法定受託人範圍
區權會與管委會差在哪？決策與執行的分工
管理委員會，是為執行區權會決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人擔任管理委員所設立的組織（第 3 條第 9 款）。區權會負責做決定，管委會負責把決定執行出來，兩者的差異可以從下表看出：
| 項目 | 區權會 | 管理委員會 |
| 組成 | 全體區分所有權人 | 區分所有權人選任的管理委員 |
| 角色 | 決定社區共同事務、訂定規約 | 執行會議決議與日常管理維護 |
| 開會頻率 | 每年至少 1 次定期會，另有臨時會 | 依區權會決議或規約 |
| 主任委員 | 不設 | 管理委員互推 1 人，對外代表管委會 |
| 會議規則來源 | 《公寓大廈管理條例》第 25 條至第 34 條 | 依區權會決議，規約另有規定從其規定（第 29 條第 2 項） |
區權會流程：召開區分所有權人會議的 6 個步驟
區分所有權人會議流程從決定開會到會後公告，可以拆成 6 個步驟。每一步都有法定期限或門檻，任何一步出錯，都可能讓決議的效力受到質疑：
- 確認召集人：依社區管理組織與所有權人身分，確認具資格的召集人
- 會前 10 日書面通知：載明開會內容，通知每一位區分所有權人，並保留通知紀錄
- 收齊委託書、準備簽到簿：無法出席的區分所有權人可以書面委託他人代理，委託書的限制見「區權會委託書」一段
- 報到並確認出席人數：人數與區分所有權比例都要達到門檻，會議才能開始，算法見「區權會出席人數怎麼算」一段
- 表決：同樣要看人數與比例兩個門檻
- 會後 15 日內送達並公告會議紀錄：紀錄要和簽名簿、委託書一起保存
把每個時間點排在一起，會比較容易抓出準備進度：
| 時間點 | 要做的事 | 法源 |
| 開會前 10 日 | 以書面通知各區分所有權人，載明開會內容 | 第 30 條第 1 項 |
| 開會前至少 2 日 | 急迫情事召開臨時會時，可改以公告通知 | 第 30 條第 1 項但書 |
| 開會當日 | 報到、確認出席門檻、表決 | 第 31 條 |
| 會後 15 日內 | 主席簽名的會議紀錄送達各區分所有權人並公告 | 第 34 條第 1 項 |
| 重新召集的紀錄送達後 7 日內 | 區分所有權人可以書面表示反對 | 第 32 條第 2 項 |
| 重新召集的決議成立後 10 日內 | 主席以書面送達全體區分所有權人並公告 | 第 32 條第 3 項 |
區權會召集人資格：哪些人可以召集
召集人資格須先確認。《公寓大廈管理條例》第 25 條第 3 項列出具區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員，並未在三者間明定先後順位；新建大樓首次召集則另依第 28 條辦理：
| 社區狀況 | 召集人 | 法源 |
| 新建大樓，尚未成立管委會 | 起造人（數人時互推 1 人），在登記的區分所有權人達半數以上、區分所有權比例合計也達半數以上時，應於 3 個月內召集 | 第 28 條第 1、2 項 |
| 已有管委會或管理負責人 | 具區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員 | 第 25 條第 3 項 |
| 沒有管委會或管理負責人，或沒有區分所有權人擔任 | 區分所有權人互推 1 人 | 第 25 條第 3 項 |
| 無法互推產生 | 申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人 | 第 25 條第 4 項 |
互推召集人有固定程序，依施行細則第 7 條：
- 除規約另有規定外，要有區分所有權人 2 人以上書面推選，公告 10 日後生效
- 同時有多位被推選人，由推選的區分所有權人人數較多者擔任；人數相同，比區分所有權比例合計
- 公告期間又有其他人被推選時，公告日數從新被推選人被推選的次日重新起算
另外有兩個常被忽略的細節：
- 召集人任期：互推的召集人任期依會議決議或規約定為 1 至 2 年，連選得連任 1 次；兩者都沒有規定的，任期 1 年
- 喪失身分即解任：擔任召集人的管理負責人、主任委員或管理委員，喪失區分所有權人資格的當天起，視同解任
新建大樓如果第一次開會人數不足、沒能成立管委會，起造人要就同一議案重新召集 1 次（第 28 條第 2 項）；在管委會成立或管理負責人推選出來之前，起造人就是這棟公寓大廈的管理負責人（第 28 條第 3 項）。
區權會開會通知單：開會前 10 日通知，要寫哪些內容
開會通知單的期限寫在第 30 條第 1 項：區分所有權人會議，應由召集人於開會前 10 日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人（公寓大廈管理條例第 30 條）。
同一條還有兩個例外與限制，籌辦時要一起看：
- 急迫時可以改用公告：有急迫情事須召開臨時會的，得以公告代替書面通知，但公告期間不得少於 2 日
- 管理委員選任不能臨時提：管理委員的選任事項，應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出（第 30 條第 2 項）
開會通知單建議至少寫清楚下列內容，住戶收到後才能判斷要不要出席或委託他人：
- 會議性質：定期會或臨時會
- 開會日期、時間、地點
- 議題與議程，有管理委員選任要明確列出
- 無法出席時的委託方式，並附上委託書
- 召集人姓名與通知日期
為了讓您開會前少做一份文件，我們整理了一份區權會委託書範本，可以直接下載使用：
翊鼎法律顧問 ／ 實用表單
區分所有權人會議委託書範本
無法親自出席區權會？下載 Word 範本，依社區與當次會議需求填寫，讓書面委託準備更有方向。
區權會出席委託書
使用前，請確認表單內容符合社區規約與當次議案，並核對受託人資格及授權內容。範本供填寫參考，個別疑問可向律師諮詢。
區權會會議紀錄：主席簽名、15 日內送達並公告
區分所有權人會議紀錄的要求規定在第 34 條，開完會後有三件事要做：
- 內容：載明開會經過及決議事項
- 簽名：由主席簽名
- 送達與公告：會後 15 日內送達各區分所有權人，並在社區公告
會議紀錄要和出席區分所有權人的簽名簿、代理出席的委託書一併保存（第 34 條第 2 項）。日後有人對出席人數或委託書的計算提出疑問，這三份文件就是核對的依據。
如果這次開會是為了成立管委會或推選管理負責人，還要把全體區分所有權人名冊、出席區分所有權人名冊，以及會議紀錄或推選書等資料向直轄市、縣（市）主管機關報備（施行細則第 8 條）。
臨時區權會：什麼情況要開、急迫時怎麼通知
臨時區權會，是在每年的定期會以外，因為特定事由另外召開的區分所有權人會議。它和定期會一樣要依法召集、通知、計算出席與表決，差別在於「什麼時候必須開」以及「急迫時可以怎麼通知」。
臨時區權會召開要件：重大事故與 1/5 區分所有權人連署
《公寓大廈管理條例》第 25 條第 2 項規定，有下列情形之一，應召開臨時會議（公寓大廈管理條例第 25 條）：
- 重大事故：發生重大事故，有及時處理的必要，經管理負責人或管理委員會請求
- 區分所有權人連署：人數達全體 1/5 以上，且其區分所有權比例合計達 1/5 以上，以書面載明目的及理由請求召集
連署人數與比例要同時達標。例如 100 個專有部分均由不同所有權人各持有 1 個，且面積相同，至少須有 20 位所有權人連署，其比例合計達 20%。連署資格限區分所有權人，承租人及其他使用人不計入；同一人持有多戶或有共有情形時，須另核對名冊與法定計算方式。
連署書至少要寫清楚三件事：
- 請求召開臨時區分所有權人會議
- 召集的目的與理由，也就是想討論的議題
- 連署人的姓名、專有部分門牌與簽名或蓋章
臨時會仍須由合法召集人召集，依第 25 條第 3、4 項確認資格；達到連署門檻代表可以請求召集，不代表連署人因此取得召集權。
臨時區權會公告時間：急迫時公告不得少於 2 日
臨時會原則上也要在開會前 10 日以書面通知各區分所有權人。第 30 條第 1 項但書另外給了一個例外： 有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於 2 日 。內政部《公寓大廈規約範本》第 6 條另提供公告欄通知、通知名冊基準及新取得所有權人提出證明等寫法。範本是供社區訂定規約時參考的格式，不能直接當成每個社區都已採用的規定；條例施行前已取得建造執照、且尚未訂定規約者，另須注意第 55 條第 2 項以範本視為規約的特別規定。
使用這個例外時要注意兩件事：
- 只適用於急迫的臨時會：定期會，或事由不急迫的臨時會，仍要在 10 日前以書面通知
- 條例沒有定義「急迫情事」：建議把事故發生的時間、狀況與需要立即處理的理由留下紀錄，並寫進公告內容，日後被質疑時才有依據
定期會與臨時會差在哪
兩種會議除了召開時機與通知方式，其餘規則都一樣，出席與表決門檻同樣適用第 31 條，人數不足時也同樣可以依第 32 條重新召集：
| 項目 | 定期會 | 臨時會 |
| 召開時機 | 每年至少 1 次 | 重大事故且經管理負責人或管委會請求；或區分所有權人人數、比例均達 1/5 連署請求 |
| 誰可以請求 | 由召集人依法每年召集 | 管理負責人、管委會，或連署的區分所有權人 |
| 通知方式 | 開會前 10 日書面通知 | 開會前 10 日書面通知；急迫時公告不少於 2 日 |
| 出席與表決門檻 | 第 31 條，規約另有規定從其規定 | 與定期會相同 |
| 人數不足時 | 可就同一議案重新召集 | 與定期會相同 |
臨時區權會流程可以濃縮成 4 步：
- 確認召開事由（重大事故，或連署達人數與比例雙門檻）
- 召集人發出開會通知，急迫時改以公告，期間不少於 2 日
- 開會並依第 31 條確認出席、進行表決
- 會後 15 日內送達並公告會議紀錄
區權會出席人數怎麼算？人數與區分所有權比例雙門檻
區分所有權人會議的出席與表決，每一關都要同時看兩個數字：人數，以及這些人持有的區分所有權比例。只看人數夠了就開會，是最常見的程序問題。
區權會出席人數與表決門檻：2/3 出席、3/4 同意
第 31 條規定，區分所有權人會議的決議，除規約另有規定外（公寓大廈管理條例第 31 條）：
- 出席門檻：區分所有權人 2/3 以上，及其區分所有權比例合計 2/3 以上出席，也就是區權會出席比例與人數都要達 2/3
- 表決門檻：出席人數 3/4 以上，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3/4 以上同意
第 31 條容許規約另訂出席與同意門檻，開會前須核對社區有效規約。內政部《公寓大廈規約範本》第 7 條提供依議案性質區分門檻的寫法，但不能直接把範本當作社區已通過的規約；即使人數與比例達標，涉及第 33 條的約定共用、特定設備設置或約定專用變更等事項，仍須取得該條要求的特定所有權人同意。
區權會投票方式也有規定（第 27 條第 1 項、第 2 項）：
- 一個專有部分一個表決權：同一人持有 3 個專有部分，原則上有 3 個表決權，仍須檢查第 27 條第 2 項上限
- 共有一戶推一人：數人共有一個專有部分，要推由 1 人行使表決權
- 大戶有上限：任一區分所有權人的區分所有權占全部 1/5 以上，或擁有的專有部分個數超過全部個數的 1/5，超過的部分在出席人數與表決權計算時都不算
區分所有權比例計算方式：面積公式與查詢方法
區分所有權比例怎麼算？依施行細則第 2 條，是用區分所有權人的專有部分面積，除以公寓大廈專有部分全部面積總和：
區分所有權比例 ＝ 您的專有部分面積 ÷ 全體專有部分面積總和
計算時有三個規則：
- 以登記為準：建築物已完成登記的，依登記機關的記載為準，可以用建物登記謄本上的專有部分面積來算
- 多戶要累計：同一位區分所有權人有好幾個專有部分，比例要加總
- 加總有上限：累計後計算區分所有權人會議的比例時，仍受第 27 條第 2 項限制，超過全部 1/5 的部分不算
舉例來說，社區全部專有部分面積合計 10,000 平方公尺，您的專有部分登記 120 平方公尺，您的區分所有權比例就是 1.2%。
區分所有權人會議人數計算範例
以一個 100 戶、每戶由不同人持有 1 個專有部分、專有部分面積合計 10,000 平方公尺的社區為例，套用第 31 條與第 32 條的預設門檻（規約沒有另外規定時）：
| 情境 | 人數門檻 | 區分所有權比例門檻 |
| 第一次開會，出席 | 67 人以上 | 出席者面積合計 6,666.67 平方公尺以上 |
| 第一次開會，表決（假設 70 人出席、面積合計 7,000 平方公尺） | 同意 53 人以上 | 同意者面積合計 5,250 平方公尺以上 |
| 第二次開會，出席 | 20 人以上（且至少 3 人） | 出席者面積合計 2,000 平方公尺以上 |
| 第二次開會，表決（假設 30 人出席、面積合計 3,000 平方公尺） | 同意 16 人以上 | 同意者面積合計超過 1,500 平方公尺 |
第一次開會人數不足時，怎麼進入第二次開會，詳見後面「第二次區權會」一段。
區權會委託書：受託人資格、上限與無效情形
區權會委託書，是區分所有權人因故無法親自出席時，授權他人代理出席的書面文件。應核對受託人資格、授權內容及第 27 條第 3 項的計算上限，不能把所有填寫瑕疵一概認定為無效（公寓大廈管理條例第 27 條）。
區權會委託書可以委託誰？受託人資格限制
區分所有權人因故無法出席時，只能以書面委託下列 4 種人代理出席：
- 配偶
- 有行為能力的直系血親，例如成年子女、父母
- 同一公寓大廈的其他區分所有權人
- 委託該次代理的區分所有權人之承租人
幾種常見但不在範圍內的受託人：
- 兄弟姊妹：僅有旁系血親關係不足；如另具同一社區區分所有權人或委託人的承租人資格，應依該資格判斷
- 未成年子女：依《民法》第 12 條、第 13 條，滿 18 歲才成年，未滿 18 歲的子女屬於無行為能力或限制行為能力，不是「有行為能力」的直系血親
- 親友、物業人員、總幹事：職稱或熟識關係本身不足，須另符合配偶、有行為能力的直系血親、同一社區其他區分所有權人或委託人的承租人資格
內政部《公寓大廈規約範本》第 6 條建議代理人在簽到前提出區分所有權人會議出席委託書。報到時應先核對身分及授權，不能只看持有幾張委託書；法人所有權人的代表及未成年所有權人的法定代理，要另外依相關規定檢核，不能直接套用一般書面委託的四類資格。
區權會委託書上限：超過 1/5 的部分不予計算
一個受託人能代理多少，也就是區權會委託書限制與委託書比例怎麼算，第 27 條第 3 項設了兩道上限，超過的部分不予計算：
- 比例上限：受託的區分所有權占全部區分所有權 1/5 以上時，超過的部分不算
- 人數上限：以單一區分所有權計算的人數，超過區分所有權人數 1/5 時，超過的部分不算
假設社區有 100 位區分所有權人，每人各持有 1 個面積相同的專有部分，一位受託人受託代表 25 位時，超過人數 1/5 與比例 1/5 的部分不予計算。在這個假設下，受託部分最多計入 20 人、20% 比例；實際計算依代表的人數與面積比例，不能只數委託書張數。
扣除超額受託部分後，必須重新核對出席人數與比例。若仍未達適用的法定或規約門檻，就不能依原門檻開議；符合第 32 條要件時，可就同一議案依法重新召集。
區權會委託書無效的常見情形
下列情形可能影響代理出席資格或授權效力，應先查證，不能僅憑表格未填完整就一律剔除：
- 不是書面委託：第 27 條第 3 項要求以書面委託，口頭或電話請人代為出席不算
- 受託人不符資格：未具委託人的配偶、有行為能力的直系血親、同一社區其他區分所有權人或委託人的承租人等法定資格
- 欠缺真實授權：未經授權冒名簽署或盜蓋印章，不能代表委託人意思；蓋章可代替簽名，但判斷重點仍是有無本人授權
- 委託人不是區分所有權人：例如房屋已過戶，名冊卻未更新
- 共有一戶卻重複行使表決權：應先依第 27 條第 1 項推由 1 人行使該戶表決權；如有多份委託，須查明代表與授權，不能把同一戶重複計票
未經授權偽造或變造委託書，若足以生損害於公眾或他人，可能成立《刑法》第 210 條偽造、變造私文書罪，法定刑為 5 年以下有期徒刑；持以報到或投票，可能另涉及第 216 條行使偽造私文書。是否成立犯罪，仍須核對主觀犯意、授權及損害可能性等要件。
區分所有權人會議委託書格式與範本
第 27 條第 3 項要求書面委託，未規定統一表格。內政部《公寓大廈規約範本》附有參考格式，社區可提供方便核對的表單，但不能只因未用指定表格，就排除符合書面授權及法定資格的代理出席；仍須依具體內容判斷。一份委託書建議至少包含下列欄位：
| 欄位 | 內容 |
| 會議資訊 | 公寓大廈名稱、會議性質（定期會或臨時會）、開會日期與時間 |
| 委託人 | 姓名、專有部分門牌、簽名或蓋章 |
| 受託人 | 姓名、代理資格（配偶、有行為能力的直系血親、同一社區其他區分所有權人或委託人的承租人） |
| 委託範圍 | 代理出席並行使表決權 |
| 委託日期 | 填寫委託書的日期 |
委託書範本可以在前面「區權會開會通知單」一段的下載區取得；開會通知單、會議紀錄、簽到表等其他文件，可透過翊鼎官方 LINE 索取。使用前請確認表單內容符合社區規約與當次議案。
區分所有權人會議人數不足怎麼辦？流會後第二次區權會的門檻
區權會人數不足，指出席人數或區分所有權比例未達適用門檻。第 32 條也涵蓋依第 31 條未獲致決議的情形，召集人得就同一議案重新召集，俗稱第二次區權會。依該條作成的決議仍須經送達及書面反對程序，並非現場表決通過就完成全部程序（公寓大廈管理條例第 32 條）。
第二次區權會出席人數：3 人並 1/5 以上
第二次區權會的門檻，除規約另有規定出席人數外，依第 32 條第 1 項：
- 出席門檻：區分所有權人 3 人並 1/5 以上，及其區分所有權比例合計 1/5 以上出席
- 表決門檻：出席人數過半數，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數同意
「3 人並 1/5 以上」是兩個條件同時成立，至少 3 人，而且人數要達全體的 1/5。100 戶的社區要 20 人以上，只有 3 人出席是不夠的；5 戶的小型公寓，1/5 只有 1 人，這時才由「至少 3 人」來把關。
「過半數」也不能寫成「一半以上」，剛好一半不算過半數。30 人出席，要 16 人同意；比例也一樣，出席者比例合計 30% 時，同意者的比例要超過 15%。
第二次開會只能處理第一次沒有結果的同一議案，第一次沒列入的新議題，不能在第二次開會時用臨時動議追加。
第二次區權會決議成立的程序：7 日反對期與 10 日公告
第二次區權會當場表決通過，決議還沒有確定，要依第 32 條第 2、3 項再走完下面的程序：
- 會後 15 日內送達紀錄：依第 34 條第 1 項，把會議紀錄送達各區分所有權人並公告
- 7 日內可書面反對：區分所有權人收到紀錄後，可以在 7 日內以書面表示反對意見
- 確認反對未過半：書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，決議視為成立
- 成立後 10 日內送達並公告：會議主席在決議成立後 10 日內，以書面送達全體區分所有權人並公告
書面反對須按全體區分所有權人及全體區分所有權比例核對，不能以當天出席者為分母。第 32 條第 2 項以「書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數」為決議視為成立的要件，應分別保存人數、比例與各人送達日期的計算紀錄，避免只數反對書張數。
區權會流會再開時間與流會公告
流會之後要隔多久才能重新召集，《公寓大廈管理條例》和內政部《公寓大廈規約範本》第 8 條都沒有規定間隔天數。要注意的是，第二次區權會仍然是一次重新召集的會議，召集程序同樣要符合第 30 條：
- 一般情形：開會前 10 日以書面通知各區分所有權人
- 急迫的臨時會：得以公告為之，公告期間不得少於 2 日
一般情形重新召集仍須預留第 30 條的 10 日書面通知期；急迫臨時會才有至少 2 日公告的例外。不能因為第一次流會，就在當天直接改用較低門檻開會。在第一次通知裡預先寫明第二次開會日期是否有效，要看通知內容與個案情形，建議兩次會議分開通知，並保留送達紀錄。
流會後建議做兩件事：
- 區分所有權人會議流會公告：公告第一次會議因出席人數或比例不足而未能開議，並說明後續重新召集的安排
- 流會紀錄：記下報到人數、出席比例與未達門檻的情形，和簽名簿、委託書一起保存，作為重新召集的依據
避免區分所有權人會議程序瑕疵：會前、會中、會後檢查清單
每一個期限與門檻，前面各段都已經拆開說明。開會前後可以用下面這份清單逐項打勾。
會前、會中、會後必做檢查清單
會前
- 確認召集人符合第 25 條或第 28 條的資格
- 翻閱社區規約，確認這次議案適用的出席與表決門檻
- 更新區分所有權人名冊，確認每戶的區分所有權比例
- 開會前 10 日以書面通知各區分所有權人並保留紀錄；急迫臨時會得公告，期間至少 2 日
- 通知單載明議題與議程，有管理委員選任要寫明並公告
- 隨通知附上委託書
會中
- 報到時核對簽名簿、委託書與受託人資格
- 加總每位受託人的委託份數與比例，超過 1/5 的部分不計入
- 大戶超過 1/5 的部分不計入
- 分別計算出席人數與出席比例，兩者都達門檻才開議
- 核對議案與通知內容，管理委員選任不得臨時動議；其他臨時動議先檢查規約、議事規則與法律限制
- 表決時同樣分別計算同意人數與同意比例
會後
- 會議紀錄載明開會經過與決議事項，由主席簽名
- 會後 15 日內送達各區分所有權人並公告
- 會議紀錄與簽名簿、委託書一併保存
- 成立管委會或推選管理負責人時，向主管機關報備
- 流會時做成流會紀錄與公告；第二次區權會的決議，追蹤 7 日反對期，成立後 10 日內送達並公告
程序出錯時的 4 種救濟途徑速覽
決議瑕疵可能涉及撤銷、不成立、無效或特別同意要件，不能一概視為同一種問題。實務可能類推適用《民法》第 56 條，具體訴訟類型仍須依瑕疵程度與個案裁判見解判斷：
| 瑕疵情形 | 救濟途徑 | 期限 |
| 召集程序或決議方法違反法令或規約，例如通知未滿 10 日 | 請求法院撤銷決議（參照《民法》第 56 條第 1 項） | 決議後 3 個月內；出席者未當場表示異議的，不得請求 |
| 欠缺決議成立要件，例如出席定額或召集權有重大瑕疵，須依個案判斷 | 提起確認決議不成立之訴（《民事訴訟法》第 247 條） | 條文未規定期限，但要有即受確認判決的法律上利益 |
| 決議內容違反法令或規約 | 主張決議無效（參照《民法》第 56 條第 2 項） | 條文未規定期限 |
| 規約內容顯失公平 | 不同意的區分所有權人請求法院撤銷規約（《民法》第 799 條之 1 第 3 項） | 規約成立後 3 個月內 |
最高法院 103 年度第 11 次民事庭會議討論的是公司股東會出席不足，不能直接當作所有區權會個案的結論。區權會仍須依條例、規約、召集資格與瑕疵程度判斷；如涉及第 33 條的特定同意要件，也不能只看一般表決門檻是否達標。
開區分所有權人會議前，先把期限、門檻與委託書對過一遍
開會前先核對通知、門檻與委託：一般須提前 10 日書面通知，急迫臨時會公告至少 2 日；規約未另定時，人數與比例均須達 2/3 出席、出席部分均達 3/4 同意。重新召集須符合第 32 條，並完成紀錄送達、7 日反對期及成立後 10 日內書面送達與公告。
這些規定看起來繁瑣，其實都能在開會前逐項準備。先確認社區規約有沒有另訂門檻，再核對區分所有權人名冊與比例，報到時把委託書的份數與受託人資格算清楚，大部分的程序爭議就能在會議開始前排除。
會議結束後，紀錄、簽名簿與委託書要一起保存。萬一有住戶對決議提出質疑，這三份文件就是還原當天出席與表決情形的依據。
區分所有權人會議成功案例：審查委託書，千萬工程案因同意比例不足未通過
區權會委託書爭議：翊鼎如何協助住戶把關出席與表決
案件背景
某大型社區召開年度區分所有權人會議，準備表決涉及千萬元的外牆與公設拉皮工程。部分委員向無法出席的住戶收取大量委託書，引發其他住戶對代理出席資格及受託數量的疑慮。反對工程案的住戶因此委託翊鼎法律顧問團隊，協助審查區權會委託書與會議程序。
爭議焦點
委託書數量多，不代表都能計入出席與表決。當事人需要釐清的是：受託人是否具備代理資格，以及受託人數與區分所有權比例是否超過法定限制。若未在表決前確認，後續可能衍生區權會決議效力爭議，增加訴訟與工程執行的不確定性。
律師處理方式
翊鼎律師團隊將審查安排在會議報到階段，協同當事人與管委會核對區分所有權人會議委託書，依《公寓大廈管理條例》第 27 條第 3 項，分別檢查受託上限與代理資格：
- 核對區權會委託書上限：逐一計算受託人所代理的區分所有權比例與人數，確認是否超過各自的 1/5 上限。本案發現部分受託情形超額，律師據此主張超過部分不予計算，而非將該受託人持有的全部委託書一律排除。
- 審查區權會委託書代理資格：針對原案中由物業保全人員及兄弟姊妹代理的委託書，核對其是否具有法定資格。僅有保全或兄弟姊妹身分，並不足以取得代理資格；仍須確認是否另具該社區其他區分所有權人、承租人等法定身分，不能僅憑職業或親屬稱謂認定委託書無效。
處理結果
經現場審查，資格不符的代理及超出受託上限的部分未計入，區權會出席人數與表決權數隨之調整。該項千萬工程案最終因同意比例不足而未通過，當事人達成阻止本次爭議工程案通過的目的。
本案呈現的重點是：在表決前釐清委託書資格與計算方式，有助於讓會議結果建立在可核對的出席及表決資料上。
（本案例經去識別化處理，以上為個案協助經驗。個案結果不代表其他案件結果；委託書效力、出席與表決門檻，仍須依具體證據、社區規約及適用法令判斷。）
區分所有權人會議常見問題 FAQ
Q1：區權會多久前通知？臨時會可以提前幾天公告？
A：區分所有權人會議應由召集人在開會前 10 日，以書面載明開會內容通知各區分所有權人（《公寓大廈管理條例》第 30 條第 1 項）。有急迫情事必須召開臨時會時，可以改用公告，公告期間不得少於 2 日。
Q2：區權會多久開一次？
A：區權會每年至少召開 1 次定期會（第 25 條第 1 項）。發生重大事故有及時處理必要，經管理負責人或管委會請求；或區分所有權人人數與比例均達 1/5，以書面載明目的及理由請求召集時，應另開臨時會。
Q3：一個人最多可以拿幾張區權會委託書？
A：上限按受託代表的人數與區分所有權比例計算，不是固定張數。依第 27 條第 3 項，受託部分超過人數或比例其中一個 1/5 上限時，超過的部分不計入；例如 100 位所有權人各持有 1 個等面積專有部分，受託部分最多計入 20 人、20% 比例。超額不代表其餘合法授權一併失效。
Q4：區權會委託書要簽名還是蓋章？
A：簽名或蓋章均可，依《民法》第 3 條，蓋章可代替簽名，仍須確認委託人真實授權。未經授權冒名簽署或盜蓋印章，符合相關要件時，可能涉及《刑法》第 210 條偽造私文書罪。
Q5：區分所有權比例怎麼算？
A：依《公寓大廈管理條例施行細則》第 2 條，區分所有權比例是您的專有部分面積，除以公寓大廈專有部分全部面積總和，已完成登記的以登記機關記載為準。同一人有多戶時要累計，但計算區分所有權人會議時，超過全部 1/5 的部分不算。
Q6：區權會可以用臨時動議改選管理委員嗎？
A：不可以。第 30 條第 2 項要求管理委員選任須在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。其他議案能不能臨時表決，要先看開會通知、規約與議事規則，並不是沒被明文禁止就都可以。
Q7：第二次區權會時間怎麼抓？要隔多久才能開？
A：條例未另定兩次會議的間隔天數，但重新召集仍適用第 30 條：一般須提前 10 日書面通知，急迫臨時會公告至少 2 日。僅得就同一議案重新召集；除規約另定出席人數外，須至少 3 人且達全體 1/5，比例合計也達 1/5，並完成第 32 條後續程序。
Q8：區權會會議紀錄要公告幾天？一定要主席簽名嗎？
A：依第 34 條第 1 項，主席須簽名，紀錄須於會後 15 日內送達各區分所有權人並公告，條例未統一規定公告張貼天數。若是第 32 條重新召集，各所有權人的 7 日反對期從紀錄送達後起算，不能從張貼公告日一律起算；另須核對規約並保存紀錄、簽名簿及委託書。
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從召集、通知、委託書到會議紀錄，翊鼎可以協助您：
- 開會前：檢視召集人資格、開會通知單、議程與委託書格式，確認適用規約的門檻
- 開會時：協助計算出席人數、區分所有權比例與委託上限，確認表決結果是否達到門檻
- 開會後：協助製作會議紀錄、追蹤第二次區權會的反對期與公告，並在決議效力有爭議時評估後續處理
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法規參考
正文已就地連結第 25、27、30、31、32 條，下表列出其餘引用來源：
| 法規或資料 | 內容 | 連結 |
| 公寓大廈管理條例第 3 條 | 區權會、管理委員會、規約等用詞定義 | 全國法規資料庫 |
| 公寓大廈管理條例第 28 條 | 起造人召集首次區權會 | 全國法規資料庫 |
| 公寓大廈管理條例第 34 條 | 會議紀錄的簽名、送達、公告與保存 | 全國法規資料庫 |
| 公寓大廈管理條例施行細則 | 第 2 條比例、第 3 條人數、第 7 條互推召集人、第 8 條報備資料 | 全國法規資料庫 |
| 公寓大廈規約範本 | 內政部公告的規約參考格式，含區權會召開與決議規定 | 內政部國土管理署 |
| 民法第 56 條 | 總會決議的撤銷與無效 | 全國法規資料庫 |
| 民法第 799 條之 1 | 規約顯失公平的撤銷 | 全國法規資料庫 |
| 最高法院 103 年度第 11 次民事庭會議 | 公司股東會出席定額之討論；區權會個案須另判斷 | 司法院司法周刊 |
補充法源：承租人代理資格函釋；委託書格式與效力函釋；重新召集通知義務函釋。
補充條文：民法第 3 條（簽名與蓋章）、第 12、13 條（行為能力）；刑法第 210、216 條（偽造及行使私文書）；民事訴訟法第 247 條（確認利益）。
本文依 2026 年 9 月查詢的現行法規撰寫，《公寓大廈管理條例》最近一次修正為民國 111 年 5 月 11 日。文中內容為一般性法律資訊，各社區規約可能另訂門檻或程序，實際個案仍要依規約內容與具體事實判斷。
