好不容易在茫茫房海中找到了心儀的租屋處，但在簽字畫押的那一刻，你是否曾感到猶豫：「這份合約真的沒問題嗎？」、「房東規定的電費好像有點貴？」
租屋糾紛屢見不鮮，從押金扣抵、修繕責任到電費超收，每一個環節都可能成為導火線。為了保障租賃雙方權益，內政部已多次修正租賃定型化契約，特別是針對「電費計收」與「承租人權益」做了大幅調整。
本文將由翊鼎專業律師帶你深入了解新版房屋租賃契約書怎麼寫，提供實用的填寫範例，並盤點租屋合約注意事項，協助你避開合約陷阱，簽得安心、住得放心。
租賃契約書是什麼？新版與舊版差在哪
「房屋租賃契約書」是房東（出租人）與房客（承租人）之間，針對房屋使用權利、義務與租金支付所簽訂的法律文件。過去舊版契約常因條文模糊，導致房東權力過大，房客在面對不合理要求時往往處於弱勢。
為了扭轉此局面，政府推出了新版房屋租賃契約（即《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》），其與舊版最大的差異在於「強化承租人權益」與「資訊透明化」。
📌 新版契約的三大改良重點：
- 電費計收透明化： 舊版常出現「一度電 5 元、6 元」的喊價式收費。2024 年 7 月最新制規定，若以用電度數計費，每度電費不得超過電費單的「當期每度平均電價」；若非以度數計費，收取的總金額不得超過帳單總額。這徹底解決了房東靠電費獲利的亂象。
- 明確押金上限與返還： 明文規定押金不得超過 2 個月租金，且在租約到期、房客返還房屋並扣除相關債務後，房東應返還剩餘押金。
- 不得限制基本人權： 新版契約明確列出「不得記載事項」，例如：不得禁止房客遷入戶籍、不得禁止房客申報租賃費用支出（報稅）。
使用新版契約，不僅是遵守法律，更是避免未來因合約條款無效而陷入法律泥淖的最佳保障。
租屋一定要簽房屋租賃契約書嗎？口頭租約也有效嗎？
許多房東為了省事或避稅，會提議「我們講好就好，不用簽約」。身為房客，這時候該答應嗎？
法律觀點：口頭約定也有效，但風險極大
依據《民法》第 421 條規定，租賃屬於「不要式契約」。也就是說，只要雙方對「租賃標的物（房子）」與「租金」達成共識，即便只是口頭承諾，租賃關係即刻成立，並受到法律保護。
⚠️ 例外狀況：超過一年未簽約，變「不定期租約」
雖然口頭有效，但《民法》第 422 條有一個關鍵規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
「不定期租約」對房東極為不利，因為房東不能以「租約到期」為由要求房客搬走，收回房屋的難度會大幅增加；反之，對房客而言，雖然看似有保障，但缺乏書面證據（如租金金額、修繕責任），一旦發生糾紛（例如房東否認有收押金），房客將面臨舉證困難的窘境。
律師建議： 無論租期長短，務必簽訂書面房屋租賃契約書。白紙黑字是保障雙方權益最基礎、也最重要的防線。
拿到合約不知從何下筆？以下拆解新版房屋租賃契約書的關鍵填寫欄位與標準簽約流程：
房屋租賃契約書填寫範例重點
- 租賃標的（第一條）
- 填寫重點： 務必寫清楚房屋地址（含樓層、房號），並確認範圍（包含臥室、客廳、廚房，還是僅限特定房間？）。
- 車位： 若有含車位，需註明車位編號與類型（平面/機械）。
- 租賃期間（第二條）
- 填寫重點： 明確寫出「自民國 X 年 X 月 X 日起至 X 年 X 月 X 日止」。
- 租金與押金（第三、四條）
- 租金： 寫明每月金額、支付時間（例如每月 5 日前）、支付方式（匯款帳號）。
- 押金： 金額不得超過 2 個月租金。
- 相關費用負擔（第五條）
- 填寫重點： 勾選清楚水費、電費、瓦斯費、管理費由誰負擔。若電費由房客負擔，需註明每度單價（需符合法規上限）。
- 修繕責任（第八條）
- 範例： 「房屋損壞由出租人（房東）負責修繕。但因承租人（房客）之事由致損壞者，不在此限。」
- 補充： 建議針對消耗品（如燈泡、濾心）另行約定由誰負擔。
房屋租賃簽約三步驟流程
- Step 1：身份核對
- 房客查證： 請房東出示身分證及建物所有權狀（或第一類建物登記謄本），確認簽約人就是屋主。若是代理人（如仲介或家人），需檢查授權委託書。
- 房東查證： 請房客出示身分證或工作證/學生證。
- Step 2：屋況查驗與點交
- 依據契約後的「附屬設備清單」逐一清點家具、家電品牌與狀況。
- 拍照/錄影存證： 針對牆壁污漬、舊有裂痕、家具損傷處拍照，並傳到雙方群組備份，避免退租時被索賠。
- Step 3：簽署與留存
- 契約一式兩份，雙方各執一份正本。
- 若有塗改處，雙方都必須在塗改處簽名或蓋章確認。
租屋合約注意事項與簽約檢查清單
為了讓你在租屋的各個階段都能從容應對，我們整理了以下檢查清單：
✅ 租屋前：看房與簽約
- 確認合法性： 該房屋是否為頂樓加蓋（違建）？是否有消防安全疑慮？
- 租金行情： 查詢附近實價登錄租金行情，確認價格是否合理。
- 電費費率： 確認合約中的電費計價是否符合「當期每度平均電價」規定。
- 審閱期： 依法房客有至少 3 日的契約審閱期，房東不得拒絕。
✅ 租屋中：居住與維護
- 修繕義務： 遇到漏水、家電故障，應立即通知房東（最好用文字訊息留底）。若房東拖延不修，依民法房客可自行修繕後請求償還費用或從租金扣除，但程序需嚴謹。
- 轉租限制： 未經房東書面同意，切勿將房間轉租給朋友（二房東），否則房東可終止租約。
- 保存單據： 所有的租金匯款紀錄、修繕收據都要妥善保存。
✅ 退租時：點交與結算
- 回復原狀： 除了自然折舊（如牆壁正常泛黃）外，人為損壞需負責賠償。
- 結算費用： 結清水電費、瓦斯費。
- 押金返還： 確認房東將剩餘押金匯回，並交還鑰匙。
最新租屋契約怎麼寫？電費、押金與不得約定事項重點整理
為了避免簽到「不平等條約」，以下是 2024/2025 年最新版租賃契約的核心規範，若你的合約違反以下規定，該條款即屬無效：
1. 電費新制：房東不能再賺價差
- 規定： 房東收取的電費，不得超過台電帳單上的「當期每度平均電價」。
- 意義： 房東付給台電多少，就只能跟房客收多少。過去「一度 5 元、6 元」的定額收費，若超過平均電價即屬違法。
2. 押金上限：最多兩個月
- 規定： 押金最高不得超過 2 個月租金總額。
- 意義： 若房東要求 3 個月押金，房客可拒絕支付超過的部分，或要求抵付租金。
3. 不得約定事項（簽了也無效的條款）
- 不得約定房客不得遷入戶籍。
- 不得約定房客不得申報租賃費用（報稅）。
- 不得約定由房客負擔「原屬於房東」的稅賦（如房屋稅、地價稅）。
- 不得約定排除房東的瑕疵擔保責任（例如房子漏水房東不負責）。
- 不得約定拋棄契約審閱期。
新版租賃契約書下載範本與電子簽署說明
哪裡下載新版契約範本？
建議直接至內政部不動產資訊平台下載最新版的「住宅租賃契約書範本（109/112/113年修正版）」。使用官方範本能確保所有條文都符合最新法規，避免使用到書局販售的舊版合約，導致權益受損。
電子簽署：省時又具法律效力
隨著科技進步，租屋簽約不一定要面對面紙本作業。依據《電子簽章法》第 4 條規定，符合安全規範的電子簽名與實體簽名具有同等法律效力。
電子簽署的優點：
- 突破空間限制： 房東、房客分隔兩地也能即時簽約。
- 數位保存： 合約直接存在雲端，不怕紙本遺失或受潮。
- 防竄改機制： 數位軌跡紀錄確保合約內容未被未經授權修改。
租屋前先讓翊鼎律師把關租約，保障權益更安心
租賃契約一簽就是一年起跳，魔鬼往往藏在細節裡。一份好的合約能讓你安穩居住，一份有問題的合約則可能讓你在退租時賠上一大筆冤枉錢。
無論你是擔心遇到惡房客的房東，還是深怕被扣押金的租屋族，若對房屋租賃契約書怎麼寫、條款是否合法有疑慮，建議在簽約前尋求專業法律意見。
翊鼎法律顧問擁有豐富的不動產糾紛處理經驗，我們提供：
- 租賃契約審閱： 逐條檢視合約陷阱，確保符合最新法規。
- 客製化合約撰寫： 針對特殊需求（如寵物條款、提前解約條件）量身擬定。
- 租屋糾紛調解： 協助處理欠租、修繕爭議與押金返還談判。
別讓租屋成為惡夢！若有任何租約疑問，皆可聯絡我們，或加入本所官方 LINE：@023euuif 諮詢，讓我們為你的居住權益嚴格把關。
