區權會決議無效怎麼認定？8 種法院判決情形與住戶救濟步驟

「管委會說區權會已經表決通過，所以大家都必須遵守。」這句話相信許多住戶都不陌生。

不少住戶在面對這類爭議時，往往認為既然已經表決通過，就只能被迫接受。然而，法律並非毫無救濟途徑。若區權會決議內容違反法律規定、侵害區分所有權人權益，甚至欠缺合法成立要件，該決議可能自始無效，受影響的住戶仍有機會透過法院確認其不具法律效力。

究竟哪些區權會決議可能被法院認定無效？住戶應如何判斷自身權益是否受到侵害？又該如何透過法律途徑維護自身權利？

以下由翊鼎法律顧問整理相關規定及法院實務見解，帶您了解區權會決議無效的常見類型，以及住戶面對違法決議時可以採取的法律救濟方式！

區權會決議無效的 4 種常見爭議情境，你也遇過嗎？

區權會限縮「委託書」比例與投票權，決議無效？

• 開會當天臨時要加班不能出席，想把委託書交給鄰居或房客幫忙投票，卻被告知：「我們區權會剛決議，為了防堵灌票，一個人只能代理一戶喔！」或是「非親屬代理出席的話，不能參與表決！」
• 這種為了防弊而擅自修改委託規則的做法，讓許多無法親自出席的住戶感到一頭霧水，覺得自己的投票權被硬生生剝奪。

不是屋主卻當主委，還能召開區權會嗎？

• 社區的主委熱心公益、把社區管得井井有條，但他其實只是屋主的配偶或小孩，房屋產權並不在他名下。
• 當這位「非屋主」以主委身分發出開會通知、甚至主持了一年一度的區權會時，部分住戶心裡難免會起疑：「連房子都不是他的，他真的有權力把大家召集起來，並決定社區幾百萬的預算與重大規約嗎？」

可以決議區權會「兩年開一次」就好嗎？

• 每年開區權會不僅要花錢租借場地，還要到處拜託住戶出席湊人數，管委會與住戶都覺得實在太麻煩了。
• 於是大會上有人提議臨時動議：「既然大家都不想開，我們決議改成『兩年開一次』就好！」雖然當下多數人舉手贊成圖個輕鬆，但事後卻讓許多住戶擔憂，這樣一來管委會的權力變大，社區的財務支出與日常營運不就長時間失去監督了嗎？

區權會決議社區規約限制車位一車一位合法嗎？

• 住戶花大錢買了地下室的停車位，明明空間超大，停了一輛汽車後還綽綽有餘，想順便停放自己的代步機車或重機。
• 結果區權會卻突然強行通過一項規約「為了社區美觀與消防動線，車位嚴格實施『一車一位』，汽車格絕對不准停放機車！」
• 這讓許多擁有雙車的住戶大呼不公，認為自己的財產使用權遭到了管委會與多數住戶的無理限制。

住在社區大樓，最怕遇到「說改就改」的社區規定。每年召開的區分所有權人會議（區權會），本該是住戶共商社區大事的場合，卻經常演變成爭論、甚至剝奪住戶權益的戰場。很多時候，多數決通過的議案看似有理，卻讓部分住戶氣得跳腳，懷疑自己是不是只能被動接受，接下來讓翊鼎法律顧問帶您一起釐清！

觀念釐清：區權會是最高決策機關，管委會權限不能逾越

區權會是什麼？與管委會有什麼不同？

許多住戶誤以為管理委員會（管委會）就是社區的最高管理機關，因此當管委會作出決定時，往往認為所有住戶都必須無條件遵守。然而，從《公寓大廈管理條例》的制度設計來看，實際情況並非如此。

「區分所有權人會議」（簡稱區權會）與「管理委員會」（簡稱管委會）雖然同為社區治理的重要組織，但兩者的法律地位與權限範圍截然不同。

區權會：社區的最高意思決定機關

區權會由全體區分所有權人共同組成，也就是社區內所有擁有專有部分所有權的屋主所組成的會議。

區權會的主要功能在於透過表決程序，決定社區的重要事務，例如規約制定與修正、管理費標準、公共基金運用、重大修繕工程、公共空間使用規範等事項。依《公寓大廈管理條例》規定，區權會原則上每年至少應召開一次定期會議。

由於區權會代表全體區分所有權人的共同意思，因此在公寓大廈管理制度中，屬於最高意思決定機關。

區權會與規約的差別在哪？

比較項目	區分所有權人會議（區權會）	社區規約
法律角色	社區的「最高意思機關」（如同立法院）	社區事務管理的規範（可以想像成法律）
本質是什麼	委員會組織：由全體大樓屋主（區分所有權人）組成，透過定期或臨時開會，以多數決共同對社區大事做出決議。	書面文件／自治條例：記載了社區內所有住戶共同遵守的權利與義務，對全體住戶（包含後來的買方、租客）皆有法定拘束力。
動態關係	規約的「創作者」與「修改者」：規約不是管委會決定的，必須由區權會開會、達到法定人數與表決權門檻，才能通過、修改或廢除規約。	區權會開會與決策的「最高準則」：區權會雖然權力很大，但開會的程序、召集日前、甚至是特定議案的表決門檻，都必須依照規約的記載來執行。

管委會：執行區權會決議的管理機構

管理委員會則是依區權會決議設立，並由區分所有權人選任委員所組成。

管委會的主要職責在於執行區權會的決議事項，並負責社區日常管理工作，例如公共區域維護、設備保養、財務管理、安全維護、住戶事務協調等。

換言之，管委會本質上屬於執行機關，而非決策機關，其權限來源來自法律規定、社區規約及區權會授權，並非無限制的自主權力。

區權會可以決議哪些事項？

依《公寓大廈管理條例》規定，區權會作為社區的最高意思機關，得就涉及全體住戶共同利益的重要事項進行討論與表決，其主要決議事項包括以下六大類：

1、規約的制定、修正與廢止

社區規約可說是社區自治的根本規範，內容涉及住戶權利義務、公共設施使用方式、管理費繳納規定、違規處理機制等事項。

規約的制定、修正或廢止，原則上均須經區權會決議通過後始得生效。

2、管理組織的人事與制度規劃

包括管理委員的選任、解任、改選方式，以及主任委員、副主任委員的產生程序、委員人數配置、職權分工及執行方式等事項。

3、社區財務與預算管理

區權會得審議年度預算、決定管理費收取標準、公共基金提撥與運用方式，並針對重大支出事項進行表決。

涉及大額支出或可能影響全體住戶權益的財務決策，通常應由區權會作成決議，而非由管委會單獨決定。

4、共用部分重大修繕、改良或重建

例如外牆整修、電梯更新、消防設備改善、公共設施汰換等重大工程事項，均屬區權會的重要職權範圍。

若建築物因老舊、災害或其他法定原因有重建必要時，也須依法律規定由區權會作成相關決議。

5、建築物外觀及公共空間使用管理

包括外牆顏色變更、陽台外推、鐵窗設置、招牌廣告物懸掛、頂樓平台利用、開放空間或退縮地是否供營業使用等事項。

由於此類事項可能影響社區整體外觀與公共利益，因此通常須透過區權會決議處理。

6、對重大違規住戶採取法律措施

當區分所有權人、住戶或承租人長期嚴重違反規約、妨害公共安全或影響其他住戶權益時，區權會得依《公寓大廈管理條例》相關規定作成決議，並依法向法院提起訴訟。

在符合法定要件的情況下，甚至可能請求法院裁判命違規住戶遷離，或強制出讓其區分所有權及基地持分。此類規定亦被實務上稱為「惡鄰條款」。

區權會決議無效的情況有哪些？住戶可以直接向法院主張無效嗎？

區分所有權人會議（簡稱區權會）雖然是社區的最高意思機關，但並非只要經過表決通過，所有決議都一定合法有效。

當區權會決議內容違反法律強制規定、侵害區分所有權人權益，或欠缺合法成立的基本要件時，該決議可能自始不發生法律效力，也就是法律上所稱的「無效決議」。

決議無效、撤銷、不成立差別在哪？

法律概念	決議無效	決議得撤銷	決議不存在（不成立）
瑕疵類型	實體內容違法	程序輕微瑕疵	程序重大瑕疵（根本未合法成立）
定義	決議的「實體內容」直接違反了法律強制規定、公序良俗、社區規約或區權會決議。	決議的內容合法，但在「召集程序」或「決議方法」上違反了法令或規約。	會議的召開或決議在程序上具有「根本性、重大的瑕疵」，法律上視同沒開過這場會。
常見實務情境	1. 管委會擅自動用公費請律師打私人官司（違反規約費用用途）。2. 決議對特定樓層住戶調漲管理費（違反平等原則、構成權利濫用）。	1. 召開會議時，開會通知單的寄發日數不足（例如未於10日前書面通知）。2. 出席人數或表決權比例的計算有些許誤差，但尚未達到完全未達法定門檻的程度。	1. 召開臨時區權會時，完全漏未通知全體區分所有權人。2. 出席人數極低，根本未達法定開會的基本門檻。
法律效力	自始、當然、確定無效。（從一開始就沒有效力，就算事後開大會追認也無法起死回生）	在法院判決撤銷前仍屬有效。（若住戶沒有在法定限期內起訴撤銷，該瑕疵即被補正，決議有效）	自始不存在。（這份決議根本沒有成立過）
起訴之核心要件	原告必須具備「確認利益」（即該違法決議直接侵害到原告的權益）。	住戶若親自出席會議，必須「當場表示異議」並載明於會議紀錄，事後才能提告；若未出席則不受此限。	原告必須具備「確認利益」，且須搜集會議完全欠缺成立要件的具體書面鐵證。

與一般程序瑕疵不同，無效決議不會因時間經過而轉為有效。即使決議已作成多年，只要符合無效事由，受影響的住戶仍可透過司法途徑請求法院確認決議無效。

以下整理實務上常見的區權會決議無效情形。

1、決議內容違反法律強制規定

區權會雖然具有社區自治權限，但不得透過決議內容牴觸法律的強制或禁止規定。

依《民法》第71條規定，法律行為違反強制或禁止規定者，原則上無效。因此，若區權會決議內容與《公寓大廈管理條例》或其他法律規範相牴觸，該決議即可能自始無效。

常見案例

• 規約或區權會決議限制法律明文保障的區分所有權人權利。
• 決議內容直接違反《公寓大廈管理條例》的強制規定。
• 以決議方式排除法律賦予住戶的權利或救濟途徑。

法院怎麼看？

按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，又管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，民法第71條及公寓大廈管理條例第37條分別定有明文。從而，如管理委員會決議違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，自應依民法第71條規定認為無效。

2、違反平等原則、比例原則或構成權利濫用

區權會雖採多數決制度，但多數決並不代表可以恣意侵害少數住戶權益。

若決議內容欠缺合理依據，或明顯以損害特定住戶利益為目的，即可能違反誠信原則、平等原則及權利濫用禁止原則，而被法院認定無效。

常見案例

• 無正當理由大幅提高特定戶別的管理費負擔。
• 對少數住戶設定不合理的公共設施使用限制。
• 利用表決優勢剝奪特定住戶依法享有的權利。
• 對部分住戶採取明顯差別待遇，卻無合理依據。

停車位爭議尤其常見

依《公寓大廈管理條例》第9條及第23條規定，區分所有權人原則上享有共用部分及基地的使用收益權。社區固然可以訂定管理規範，但相關限制仍應符合平等原則及比例原則。

若區權會逾越管理必要範圍，對住戶停車位使用權施加不合理限制，法院仍可能認定相關決議無效。

💡 律師專業科普：你的車位是哪一種？一表看懂3 大類停車位

在評估車位使用權是否遭受侵害前，必須先釐清自身車位的「法定屬性」，這也是訴訟實務上判定權利邊界的重要依據：

停車位類型	1. 法定停車位	2. 增設停車位	3. 獎勵停車位
法律定義	建商依建築法規，按建物總樓地板面積強制規定必須設置的停車空間。	建商在法定停車位之外，利用剩餘的地下室空地或剩餘容積自行增設的車位。	建商配合政府鼓勵設置停車空間政策，以引進容積獎勵所換取額外增設的車位。
獨立產權建物所有權狀	無獨立權狀。（屬於大樓公共設施的一部分，以「約定專用」方式登記在公共設施產權中）	有獨立權狀（須具備構造與使用獨立性，並編列獨立門牌或單獨建號）。	有獨立權狀（符合獨立產權要件者，可單獨編列建號發給所有權狀）。
可否單獨買賣給外人	絕對不可賣給外人。（其產權移轉對象，僅限於同社區的區分所有權人／住戶）	可自由買賣給任何人。（產權完全獨立，處分時不受限於是否為同社區住戶）	可自由買賣給任何人。（產權完全獨立，移轉處分時同樣不受限於社區內部身分）
實務爭議與社區限制焦點	產權綁定公設，多數限制「一車一位」的社區大戰（如汽車格禁停機車）多發生於此類車位，需受規約與比例原則審查。	由於外人亦可購買，常引發外來車輛進出社區之安全管理糾紛，管理費常與一般住戶車位採取不同收費標準。	過去舊法規曾要求此類車位必須「開放給公眾使用」，導致外人進出糾紛不斷（現行法規多已陸續修法防堵，目前多回歸社區自治與權利濫用原則審查）。

3、違法限制共用部分或停車位的使用權利

法定停車位及其他共用部分的管理，向來是社區爭議的高發類型。

依《公寓大廈管理條例》第4條、第23條、第58條及建築法相關規定，法定停車位原則上屬於公寓大廈共用部分，不得脫離主建物單獨移轉。社區雖得透過規約約定使用方式，但不得以區權會決議任意剝奪區分所有權人依法享有的權利。

常見案例

• 任意取消既有停車位使用權。
• 未經規約授權即變更停車位使用規則。
• 排除特定住戶使用共用設施。
• 以決議方式限制區分所有權人的合法使用收益權。

法院怎麼看？

按區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用（意旨參照）。

4、法律明文規定須取得個別同意卻未取得同意

部分事項即使經過區權會表決通過，仍須取得受影響區分所有權人的同意，否則不發生法律效力。

依《公寓大廈管理條例》第33條規定，常見情形包括：

• 將專有部分約定為共用部分。
• 在特定樓層外牆或樓頂平台設置廣告物、基地台等設備。
• 變更約定專用部分的使用方式。

若未取得法律要求的同意程序，即使區權會已完成決議，仍可能不生效力。

認為區權會決議無效時，住戶可以怎麼救濟？

當社區區權會通過了違反強制規定、公序良俗或構成權利濫用的違法決議時，受侵害之住戶得依法提起民事訴訟以資救濟，建議可以依循以下三大實務步驟積極展開證據保全與司法救濟：

• 第一步：要以誰為被告？
  • 依據《公寓大廈管理條例》第 38 條第 1 項明文規定：「管理委員會具有當事人能力。」雖然在私法法理上，區權會決議或規約執行的實體權利義務主體仍歸屬於全體區分所有權人。
  • 但為了便利紛爭解決、簡化複雜的民事訴訟程序，立法上特別賦予管理委員會（下稱管委會）「訴訟擔當」的法定資格。因此，正確的實務做法為：住戶起訴時，應一律將「○○社區管理委員會」列為被告，並以現任的「主任委員」作為其法定代理人。 倘若住戶不慎直接以「區權會」或「個別管理委員個人」作為訴訟主體，將因「被告不適格」之程序瑕疵，遭到法院直接從程序上裁定駁回。

• 第二步：行使法定資料閱覽權以鎖定訴訟關鍵鐵證
  • 民事訴訟講求「舉證責任」，在起訴前，住戶應積極依據《公寓大廈管理條例》第 35 條之規定，以書面方式請求管委會提供該次爭議會議之開會通知單、住戶簽到簿、委託書、會議紀錄及詳細的表決權計算明細等實體資料，管委會依法不得拒絕。
  • 此類書面文件不僅是用以檢視召集程序與決議方法有無瑕疵之鐵證，更是證明該項違法決議已實質侵害自身財產權益、藉此向法院證成具備「確認利益」的訴訟核心關鍵。

• 第三步：撰寫民事起訴狀，向大樓所在地之管轄法院提起訴訟
  • 住戶須向公寓大廈所在地之管轄地方法院提起訴訟，於民事訴訴狀中，應清楚且精確地表明訴之聲明（例如：確認被告於○年○月○日召開之區分所有權人會議所為之第○案決議無效）。

同時，原告必須在訴狀的事實與理由欄中，嚴謹且詳實地論述該項爭議決議（如特定樓層不合理之差別調漲管理費、無理限制車位使用權等權利濫用行為）如何導致自身私法上之法律地位處於不安定狀態，且此項不安狀態確能透過法院之確認判決予以除去，以符合民事訴訟法第 247 條第 1 項前段之要件。

簡單來說，就是：

1. 如果住戶認為區權會決議屬於自始無效的情況，可以向法院提起「確認區權會決議無效之訴」。
2. 實務上，原告必須說明該決議已經影響自己的權利義務，例如增加管理費負擔、限制停車位使用、影響表決權行使或侵害財產權等，使自身法律地位處於不安定狀態。
3. 一旦法院確認決議無效，該決議自始不發生法律效力。

8 種法院認定的區權會決議無效案例（附判決字號）

1. 非住戶所召集的區權會決議無效？

案件事實

• 事發經過： 某社區於 111 年 9 月 16 日召開區分所有權人會議，並於會中選出第 27 屆管理委員。然而，當天選出的委員事後均無意願就任，導致社區陷入無管委會運作的窘境。於是，另一名合法住戶於同年 12 月 16 日另行召開了「緊急區權人會議」，並重新合法選出第 27 屆管理委員。
• 原告（住戶）主張： 原告主張 9 月份那次大會的「召集人」（被告范某）根本不是該社區的區分所有權人（非屋主），違反了《公寓大廈管理條例》的規定，屬於「無召集權人」違法召開會議，故訴請法院確認該次會議決議自始無效。此外，原告還要求被告連帶賠償其為了打官司請假出庭的薪資損失與車馬費（預估 4 次出庭共 12,692 元）。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 114 年度訴字第 46 號認為：

• 原告欠缺「確認利益」（敗訴駁回）：
  • 問題已實質解決： 法院查明，9 月份大會唯一的議決事項是「選任第 27 屆管委會」，但因為無人就任，社區早就在 12 月份由另一名合法住戶重新開會，並重新選出了新委員接手運作。
  • 無權利受損之危險： 在法律上，提起確認之訴必須具備「確認利益」（即你的法律地位處於不安定的危險狀態，需要法院判決來排除）。既然目前社區的管委會是依據 12 月的合法會議產生的，9 月份那場有瑕疵的舊會議，在現實中已經沒有任何拘束力或影響力。
  • 白忙一場： 既然原告的權益並不會因為形式上還存在的那張「9月份舊會議紀錄」而受損，自然就沒有請求法院宣告它無效的實質利益。法院認定原告欠缺權利保護要件，直接駁回其訴。
• 出庭薪資與車馬費不予賠償： 既然原告的確認之訴因欠缺確認利益而遭駁回，其附帶要求被告賠償打這場官司所支出的請假薪資損失與交通費，自然也毫無理由，一併駁回。

結論：

打民事官司（尤其是「確認之訴」）有一個重要的大前提，就是必須具備「確認利益」。如果社區確實開了一次有瑕疵的違法大會，但事後已經透過「合法重新開會」把問題解決了，那麼舊會議的瑕疵就已經成為過去式。這時住戶如果硬要去法院告那場「舊會議」無效，法院會認為這對現實狀況毫無幫助，以「欠缺確認利益」為由駁回起訴。

2. 區權會限縮「委託書」比例與投票權，決議無效？

案件事實

• 事發經過： 知名社區「新巨蛋」召開區分所有權人會議，會中針對「委託書代理出席」通過了兩項決議：
  1. 將單一代理人能受託的比例上限，從法定的 5分之1（20%）大幅縮減為 20分之1（5%）。
  2. 規定只有委託「配偶或直系血親」時，代理人才能行使投票權與選舉權；若委託給「其他住戶或房客」，代理人僅能代領出席費，沒有投票權。
• 原告（住戶）主張： 原告認為，這兩項決議嚴重剝奪且限縮了住戶依法委託他人出席與表決的權利，明顯違反《公寓大廈管理條例》的強制規定，因此訴請法院確認該等決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 113 年度訴字第 980 號認為：

• 法定代理人資格與比例屬「強制規定」：
  • 依據《公寓大廈管理條例》第 27 條第 3 項明文規定，住戶因故無法出席時，可委託「配偶、直系血親、其他區分所有權人（鄰居）或承租人（房客）」代理出席，且受託上限為全部區權的 5分之1（20%）。
  • 法院強調，這項法條中「沒有」寫上「除規約另有規定外」的例外字眼。這代表該法規是為了平衡住戶權益與防弊所設下的強制底線，區權會無權自行變更或限制。
• 擅自限縮委託上限：無效（第 1 項決議）
  • 區權會將法定的 5分之1 上限縮減為 20分之1，不當限制了住戶委託他人及受託的權利，因直接牴觸法律強制規定，依《民法》第 71 條規定自屬無效。
• 剝奪房客與鄰居的代理投票權：無效（第 2 項決議）
  • 法律明定承租人（房客）或鄰居都可以作為合法的代理人出席開會。社區決議卻規定這類代理人「只能領出席費、不能投票」，等於實質剝奪了住戶合法委託代理人行使表決權的權利，同樣違反強制規定而宣告無效。

結論：

為了防堵有心人士大量搜刮委託書，《公寓大廈管理條例》已經明定了代理人的資格（限親屬、鄰居、房客）以及代收的上限（最多 20%）。這些規定屬於「法律的強制底線」，社區不能以「防弊」為由，透過區權會決議私自把標準改得更嚴格（例如降低趴數，或閹割房客代理投票的權利）。若社區規約或決議牴觸了這條強制規定，皆屬自始無效。

3. 不是屋主卻當主委，還能召開區權會嗎？法院：無權召集，會議決議全部自始無效！

案件事實

• 事發經過： 成功座標公寓大廈於民國 111 年 11 月 6 日召開區分所有權人會議（區權會）。該次會議的「召集人」廖某雖然擔任社區管委會的主任委員，但他本人並不是該社區的區分所有權人（僅為屋主的家人）。
• 原告（住戶）主張： 原告認為，依據《公寓大廈管理條例》規定，區分所有權人會議必須由「區分所有權人（屋主）」來召集。廖某既然不是屋主，就沒有權利召開區權會；由無召集權人所召開的會議，做出的所有決議都應該是無效的，因此向法院提起確認決議無效之訴。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 113 年度訴字第 3308 號認為：

• 「非屋主」不能擔任大會召集人：
  • 法院指出，雖然實務上屋主的家人（非區分所有權人）可以受委任擔任社區的管理委員或主任委員，但法律規定「區分所有權人會議的召集人」必須具備區分所有權人的身分。廖某既然不是屋主，依法不能擔任大會召集人。
• 社區規約不能牴觸法律強制規定：
  • 管委會抗辯表示「社區規約有規定主委可以擔任召集人」。但法院查閱該社區向區公所備查的規約，並未發現此條款。
  • 法院進一步強調，退萬步言，就算社區規約真的有寫「允許非屋主的主委召集會議」，這項規定也會因為違反法律的強制規定而屬無效。
• 無權召集開的會，等於沒開（決議自始無效）：
  • 最高法院見解指出，如果大會是由「沒有召集權的人」所召開，這個會議在形式上就不具備合法成立的要件，根本不能算是合法的決策機關。
  • 因此，這場會議在法律上等同於「不存在」，會中所做出的所有決議當然也是自始、完全無效（這與程序瑕疵的「得撤銷」不同，是連撤銷都不必，直接視為從未發生效力）。

結論：

雖然非屋主（如配偶、子女）可以幫忙處理社區事務甚至擔任主委，但在召開一年一度的「區分所有權人會議」時，召集人需是由具備「區分所有權人（房屋所有權人）」資格的人來擔任。若管委會輕忽這點，讓非屋主掛名召集人開會，整場大會將被視為非法集會，所有辛苦表決通過的議案都會被法院宣告自始無效，必須全部重來。

4. 可以決議「兩年開一次」就好嗎？法院：違反法規，決議無效！

案件事實

• 事發經過： 某社區（台北親家公寓大廈）於區分所有權人會議（俗稱區權會）中，透過臨時動議表決通過了一項提案：「未來社區的區分所有權人會議，改為『兩年召開一次』」。
• 原告（住戶）主張： 原告為該社區住戶，認為這項臨時動議明顯違反《公寓大廈管理條例》中「每年至少應召開一次」的明文規定。因此向法院提起訴訟，請求確認該項決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 114 年度訴字第 884 號認為：

• 違反法律強制規定：
  • 依據《公寓大廈管理條例》第 25 條第 1 項規定，區分所有權人會議由全體區權人組成，「每年至少應召開定期會議一次」。
  • 立法的目的在於保障所有住戶共同參與社區事務的權利，屬於法律的強制規定，社區不能自行縮減開會頻率。
• 類推適用《民法》宣告無效：
  • 區權會的性質就如同《民法》上的社團總會。根據《民法》第 56 條第 2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」
  • 既然社區決議「兩年開一次」的內容直接牴觸了法律明文規定的「每年至少一次」，該項決議即屬違法，法院依法宣告無效。

結論：

《公寓大廈管理條例》規定區權會「每年至少必須開一次」，這是法律為保障全體住戶權益所設下的底線。就算社區住戶嫌麻煩，多數決同意「兩年開一次」，這項決議也會因為牴觸國家法令而被視為自始無效。社區管委會仍必須依法每年如期召開區分所有權人會議。

5. 社區規約限制車位一車一位合法嗎？

案件事實

• 事發經過： 原告為社區汽車停車位之區分所有權人。社區召開區分所有權人會議通過決議修改規約，明定：「約定專用車位，除應依使用執照所載為 1 輛 4 輪汽車或 1 輛黃/紅牌之兩輪重型機車停放用途外，不得置放雜物或工具」。
• 原告（車主）主張： 原告認為其花錢買受的車位具有獨立產權，且面積空間足夠同時停放多輛車（例如：1 輛汽車＋1 輛重機，或 2 輛重機）。原告認為社區決議限制了車主的使用權，違反比例原則，且與《桃園市公有停車場收費及管理自治條例》（允許單一汽車格停多部重機）不符，屬權利濫用，訴請法院確認該決議無效。

爭點比較與法院見解

⚖️ 臺灣桃園地方法院民事判決 109 年度訴字第 833 號 針對原告之主張，逐一駁回：

爭議點	原告主張 (車主)	法院見解 (社區勝訴)
車位使用權	擁有獨立產權，應享有完全不受限制的使用權利。	私法自治原則： 區分所有權人會議為社區最高意思機關。透過規約限制專有部分之使用，只要不違反強制規定或公序良俗即屬有效，藉此展現「所有權社會化」，住戶應受拘束。
停放數量限制	客觀上車位面積夠大，限制僅能停放 1 輛車是不當剝奪使用權。	考量動線與安全： 停車不同於「擺放靜態物品」，必須考量出入動線、迴旋空間及相鄰車距。且重機有地震或外力傾倒之風險，由區權會決議限制停放輛數，合法且適當。
比照公有停車場	桃園市公有停車場允許單一汽車格停放多部大型重機，社區應比照。	兩者性質不同： 社區停車位與公有停車位在大小、車道寬度、出入動線均不同，且社區著重於長期停放的安全穩定，不可強制要求社區比照公有停車場辦理。

法院認定之核心理由：

1. 無權利濫用： 規約並未刁難只能停汽車，依然同意車主選擇停放紅牌或黃牌重型機車（我國交通法規本就將大型重機比照小型車管理），此限制並未對原告造成特別不利。
2. 維護公共利益： 限制停放數量是為了維護全體住戶進出停車場的安全與便利，萬不能僅因「車位容許的最大極限值未滿」，就認定社區決議無效。

結論：

社區停車位雖然屬於個人的私人產權，但基於公寓大廈的共同利益與安全管理（私法自治），社區「區分所有權人會議」有權利透過修改規約，合理限制單一車位「只能停放 1 輛汽車或 1 輛重機」。車主不能單以「我車位空間夠大」、「我想怎麼停就怎麼停」或「外面公有停車場都可以」為由，拒絕遵守或要求法院宣告規約無效。

6. 決議規定「限停一車、禁停機車、禁租外人」合法嗎？

案件事實

• 事發經過： 某社區召開區分所有權人會議，針對地下停車場管理辦法通過三項重點決議：
  1. 停放以「一車一位」為原則。
  2. 汽車停車位「不得停放機車」。
  3. 汽、機車位不得轉售或「出租」予非本社區之區分所有權人。
• 原告（車主）主張： 原告認為區權會臨時變更會議議程，程序有瑕疵；且自己花錢買的約定專用車位，區權會憑什麼限制只能停汽車、不能停機車，甚至限制出租對象？原告主張此決議嚴重干預其專用權與收益權，構成權利濫用，訴請法院確認該等決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 113 年度訴字第 3082 號認為：

1. 「一車一位」、「汽車位禁停機車」：合法有效（車主敗訴）

• 合乎法規授權： 法院認為，區權會透過修改規約的方式，將「一車一位」及「禁停機車」納入特別約定，屬於《公寓大廈管理條例》允許的自治範疇。
• 無權利濫用： 這些限制並沒有改變「停車位」本來作為停車的通常使用目的，也沒有剝奪車主的專用權，因此不構成權利濫用，這兩項決議合法有效。

2. 「禁止轉售」給非本社區區權人：合法有效

• 符合公寓大廈管理條例： 社區車位通常為法定空地或共有部分的約定專用，依法本就不能脫離房屋主建物單獨賣給社區以外的人（買受房屋者自然會成為本社區的區分所有權人）。此決議只是將法規明文化，合法有效。

3. 「禁止出租」給非本社區區權人：決議無效（車主勝訴）

• 限制過當，侵害收益權： 決議明定只能租給「本社區之區分所有權人（屋主）」，這意味著直接排除了社區內的其他合法「住戶」（例如：向屋主租房子的房客、借住的親友等）。
• 違反原有規約： 法院認定，這種限制並非合理且必要，嚴重影響了車主對財產的使用收益權，且違反了該社區原有規約「汽車停車位原屬賣方所有並得另行出租」的保障條款。因此，「禁止出租」給非區權人的這部分決議，應屬無效。

結論：

社區基於公共管理與動線安全，透過區分所有權人會議決議「一車一位」或「汽車格禁停機車」，在法律上是完全合法且具拘束力的。但是，社區不能無限上綱地限制車主的「出租對象」；若決議不准車主將車位租給同社區的合法承租客（房客），這種過度侵害財產收益權的規定，就會被法院宣告無效。

7. 社區管理費可以「分區」算嗎？法院：分攤比例缺乏合理依據，決議無效！

案件事實

• 事發經過： 某社區分為「別墅區」、「大樓區」與「停車場」。該社區召開區分所有權人會議，決議將社區管理費收支「分拆」為三個獨立帳戶，並訂定各項費用的分攤比例。例如：人事清潔等共同費用以「別墅區 40%、大樓區 34%、停車場 26%」分攤；而部分機電與消防修繕費用，甚至決議由大樓區負擔 90%，別墅區免負擔（0%）。此外，決議還新增「各區管理費不足時，應自行調漲」的規定。
• 原告（大樓區住戶）主張： 原告認為區權會以多數決強行通過這些分攤比例，完全沒有法源根據與客觀數據，且嚴重偏袒別墅區，導致大樓區住戶等同被「剝兩層皮」，承擔極不合理的修繕與共同費用，因此訴請法院確認該等大會議案之決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 114 年度訴字第 1011 號認為：

• 共同費用分攤缺乏合理性（按坪數/戶數分攤標準不公）：
  • 法院查明，別墅區的戶數（占 56%）與總坪數（大樓區的兩倍多）均遠大於大樓區。衡諸常情，面積大、戶數多，使用社區資源與清潔的需求自然較大。
  • 然而，區權會對於「秘書薪資、清潔費、垃圾清運費」等費用，卻仍採用「別墅區 40%、大樓區 34%」或直接按戶數分攤，完全提不出這種比例的客觀合理依據，顯失公平，應屬無效。

• 修繕費用不得任意切割、免責：
  • 依《公寓大廈管理條例》規定，共用部分的修繕費用若要採「使用者付費」，必須有「可歸責」於特定住戶的事由。
  • 社區將部分機電、消防修繕費規定由「大樓區 90%、停車場 10%」分擔，別墅區完全不用付錢。管委會雖辯稱別墅區住戶「自行切斷了消防系統連結」，但法院強調，法規不允許住戶私自切斷社區系統來拒繳管理費。且管委會提不出各區「實際使用比例」的憑證，這種任意免除別墅區修繕責任的決議無效。

• 社區安全與外牆不能「劃地自管」：
  • 決議將巷道、監控設施、外牆修繕以「步道切分」，要求「各區自行管理」。法院認為，監控與外牆攸關整個社區的公共安全與結構，歹徒闖入不會分區，外牆砸傷人也是全體社區的責任，無法透過內部約定來推卸責任，此項切割管理亦欠缺合理性。
• 違反規約「自行調漲」程序：
  • 決議授權「各區管理費不足時可自行調漲」，直接牴觸了該社區原有規約中「調整管理費須經區分所有權人會議決定」的基本程序，形同架空原有規約，依法無效。

結論：

社區雖然可以透過區分所有權人會議（大會）決定管理費的收費與分攤方式，但絕不能憑藉「多數決」就隨意訂定缺乏客觀數據、顯失公平的分攤比例（例如讓戶數少的大樓區負擔不成比例的修繕費，或讓別墅區免責）。若決議的分攤方式違反《公寓大廈管理條例》中「共同維護、可歸責性」的立法意旨，法院將會類推適用《民法》第 56 條第 2 項，宣告這些偏頗的計費與分區管理決議為自始無效。

8. 區權會決議「漲50%管理費＋加收3千電梯費」 會無效嗎？

案件事實

• 事發經過： 某社區召開區分所有權人會議（區權會），針對 1 樓開設熱炒店的住戶（原告）通過兩項決議：第一，因餐廳營業產生「夜間噪音、油煙空污」，決議將其管理費調漲為一般住戶的 150%；第二，因原告違規使用電梯進行「商業載貨」造成髒亂與折舊，決議自 2024 年起每月額外加收 3,000 元的電梯使用費。
• 原告（住戶）主張： 原告認為指控極為空泛，根本沒有提出噪音或油煙超標的客觀數據；且自己每天僅在早晨用電梯從地下室運送食材至 1 樓，從未超載或弄髒環境。社區內同樣有其他作商業使用的住戶（如旅行社），卻僅針對原告作出極不合理的差別待遇，顯屬權利濫用，訴請法院確認決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 113 年度訴字第 1664 號認為：

1. 管理費調漲 150%：缺乏客觀事證，屬權利濫用（決議無效）

• 憑主觀感受不能當作漲價依據： 法院指出，噪音與空污是否逾越一般人可忍受的範圍，不能僅憑部分住戶的「主觀感受」。拿不出具體的污染證據，且會議紀錄中引用的「餐飲業收費標準附件」竟然遺失無法提供，調漲毫無客觀依據。
• 一事兩罰： 社區先前已經決議要求原告「設置排煙管（並繳納保證金）」來解決油煙問題；如今又拿完全相同的理由來大幅調漲管理費，顯然是刻意增加原告的財務負擔、以損害原告為目的，構成《民法》第 148 條的權利濫用。

2. 加收 3,000 元電梯使用費：重複收費且不合理（決議無效）

• 巧立名目重複收費： 法院查明，該社區先前早就因為原告作商業使用，決議每月向其收取 5,000 元的「公設費用」。如果覺得不夠，應該去調整公設費，而不是巧立名目再多收一筆「電梯使用費」，這屬於不合理的重複評價。
• 成本計算毫無根據： 原告的熱炒店開在 1 樓，消費者根本不會去搭電梯。雖然原告有用推車運送食材，但原本繳納的管理費本來就包含了「共用部分清潔維護費用」。僅憑電梯內有推車刮痕的照片，完全不足以證明每個月會因此「額外暴增 3,000 元」的清潔或折舊成本，此項決議同樣屬於權利濫用。

結論：

區權會雖然有權決議管理費的收費標準，但若要針對特定的營業住戶（如餐廳）「差別定價」或「加收費用」，必須提出客觀、具體且合理的事證（例如環保局開罰紀錄、實際增加的清潔成本收據等）。如果僅憑住戶的主觀感受，甚至巧立名目「重複收費」來刻意刁難特定住戶，法院將會認定此舉構成權利濫用，並宣告該決議自始無效。

區權會決議無效常見問題 FAQ：提告前必看的自保指南

為了讓大家能快速掌握重點，我們針對民眾最關心的社區爭議，整理出以下問答。無論您是想了解自身權益，或是準備尋求法律協助，都可以先從這裡找到解答：

Q1：管委會擅自決定的社區規定，會構成「管委會決議無效」嗎？

A：會的。管委會只是「執行機關」，無權自行決定社區重大事項。

如果管委會未經區分所有權人會議（區權會）的授權，自行發布公告限制住戶權利、擅自變更規約，或是決議內容牴觸了母法與現有規約，即屬越權。住戶在法律上可以主張該「管委會決議無效」，並拒絕遵守不合法的規定。

Q2：發現「區分所有權人會議違法」時，住戶可以直接提告主張「區權會決議無效」嗎？

A：可以，但提告前必須確認自己具備「法律上的確認利益」。

當區分所有權人會議的決議內容違反《公寓大廈管理條例》或《民法》的強制禁止規定時，住戶可向法院提起「確認區權會決議無效之訴」。但前提是，這個違法決議必須已經實質影響到您的個人權益（例如您的財產權被限制、管理費負擔增加），導致您的法律地位不安定，法院才會受理判決。

Q3：社區管理費漲價合法嗎？管委會可以決定「管理費分區收費」嗎？

A：管理費的收費標準必須由「區權會」決議才合法，且不能缺乏公平客觀的依據。

如果社區以多數決強行通過缺乏數據支持的「管理費分區收費」（例如規定別墅區完全不用負擔機電修繕，大樓區卻要負擔 90%）；或是針對特定營業住戶，在沒有明確違規事證下惡意暴漲 50% 管理費，法院會認定此舉違反平等原則與比例原則，宣告該漲價決議無效。

Q4：法定停車位規約限制合法嗎？社區可以硬性規定「車位一車一位」嗎？

A：取決於限制的合理性。「一車一位」通常合法，但過度限制則可能無效。

基於停車場的動線與消防安全，社區透過區權會修改規約，限制「社區車位一車一位」或汽車格禁停機車，在實務上多被認定合法。但如果規約過度干預車主的財產收益權，例如明文禁止車主將車位出租給社區內的合法房客，這類不合理的限制就會被法院宣告無效。

Q5：如果「不是住戶當主委」或「區權會召集程序違法」，開會的表決結果算數嗎？

A：完全不算數，該次會議的所有決議將自始無效。

法律強制規定，區權會必須由具備「屋主（區分所有權人）」身分的人召集。若發生「不是住戶當主委」卻掛名擔任召集人，等於是無權召集，會議根本不合法。此外，若擅自變更法定的「區權會開會頻率」（如規定兩年開一次），或祭出嚴苛的「區權會委託書限制」（如剝奪房客代理投票權），這些均屬牴觸強制規定的違法行為，決議皆屬無效。

Q6：如果真的要「告區權會」，提起訴訟前需要準備什麼？

A：提告前務必先蒐集四大關鍵證據：會議紀錄、開會通知、社區規約及表決結果。

要推翻社區決議，不能單憑「我覺得不合理」就提告，必須提出精準的法理分析。建議在採取法律行動前，先備妥上述文件，尋求專業的「社區糾紛法律諮詢」。由熟稔這類案件的律師協助檢視證據是否構成無效要件，並評估勝率後，再向法院提起訴訟，才能最有效地捍衛您的居住權益。

決議無效怎麼推翻管委會決議？區權會提告步驟，讓翊鼎律師教你提告

當區權會決議涉及違反《公寓大廈管理條例》、侵害住戶權益、違反平等原則，或欠缺法律要求的同意程序時，並不代表住戶只能被動接受。

然而，實務上要成功推翻區權會決議，往往不是單純主張「我覺得不合理」即可。住戶必須先釐清該決議究竟屬於「無效」還是其他效力瑕疵，並蒐集會議紀錄、開會通知、規約內容、表決結果及相關證據，才能正確評估後續法律行動。

常見社區爭議法律問題

• 區權會決議無效之訴
• 管委會越權決議爭議
• 管理費收取是否合法
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