管委會決議出錯怎麼辦？法律顧問教你預防與應對！

許多人常誤以為管委會是社區的最高權力機構，但實際上，管委會僅為負責落實與執行的「執行機關」，必須在社區規約及區分所有權人會議（下稱區權會）決議的授權框架下行使任務，絕無自行創設規範、限制住戶權利之權限。

以下是翊鼎法律顧問團隊撰寫盤點幾個在實務上最常上演、讓住戶深感困擾的管委會越權爭議情境，看看你的社區是不是也覺得似曾相識：

噪音到禁養寵物，社區裡到底誰說了算？

• 社區頻繁遭遇頂樓或外牆等共用部分漏水，管委會卻推託並拒絕動用公共基金修繕，要求個別住戶自行買單；或是住戶長期遭受惡鄰居之噪音、震動干擾，管委會介入協調卻未能發揮實質成效。
• 更甚者，在社區規約未明文限制的情形下，管委會竟逕自開會決議「全面禁養寵物」，並公告對違規住戶處以高額罰款或加收清潔費。
• 面臨這類涉及權利義務限制的亂象，住戶往往無從確認共用部分與專有部分的責任歸屬，更難以釐清管委會介入社區糾紛的法定權限邊界究竟何在。

管委會得否逕行決定大額經費重大修繕？

• 集合住宅之公共設施、外牆拉皮或機電設備更新，動輒涉及數十萬至數百萬元之巨額工程款支出。
• 部分管委會未依法召開全體住戶大會（區權會）討論，即逕行於內部例行會議中表決通過並發包簽約，剝奪了全體住戶的知情與參與權，讓住戶不禁懷疑：這麼大筆的錢，管委會自己開個會就能決定嗎？

公共費用使用不當：管委會擅自動用公費請律師打私人官司？

• 社區管理委員因社區公共事務或職務爭議與特定住戶涉訟，管委會竟於內部會議決議「聘請律師抗辯，所需之民事訴訟委任費用由大公（社區公共基金）全額支付」，導致住戶按期繳納的管理費遭不當挪用。
• 若規約僅表列准許花錢「諮詢律師」，管委會就絕對不能擅自決議拿公款請律師打官司，此類越權決議依法會屬於當然無效嗎？

管理權限移交爭議：遭罷免主委拒絕移交大樓印鑑與財務會計帳冊

• 區主委因財務不透明，經住戶依法連署罷免解職後，因拒絕承認改選結果，抱持社區大章、公共印鑑與財務報表玩失蹤，甚至私自將相關物件提交予物業管理公司的總幹事保管。主管機關與法院皆對此表示，總幹事僅為僱傭之管理服務人，並非法定移交對象，原主委拒絕移交將面臨最高20萬元的行政罰鍰。

當社區管理決議出現上述違法越權、甚至在程序有重大瑕疵（如臨時區權會漏未通知全體住戶、會後未依法送達會議紀錄）之情形時，住戶究竟應如何保障私法上之權益？

翊鼎法律顧問團隊將透過本文，結合法院最新實務判決，為您完整拆解決議瑕疵之認定要件與自保蒐證策略，協助您依法維護居住尊嚴與財產權益。

管委會跟區權會是什麼？公寓大廈重要單位權責釐清

區分所有權人是誰？認識區分所有權人會議之功能

一般來說，公寓大厦雖然為一棟建築，但每戶各有其所有權，在法律上每一個所有權人都會對於建築有區分所有權。詳細來說，「區分所有」是指數人區分一棟建築物，每個人各自擁有具備獨立使用性的「專有部分」，並針對建築物的「共用部分」按比例擁有所有權。因此，「區分所有權人」即為實際擁有該建築物專有部分產權的屋主。

✏️ 為了處理社區的共同事務及涉及權利義務之相關事項，由全體區分所有權人共同參與的會議即為「區分所有權人會議」（簡稱區權會）。

在法律地位上，區分所有權人會議是社區組織的「最高意思機關」。其於社區權力架構中居於核心地位，擁有的最高決策權限包含：訂定與修改對全體住戶具拘束力的社區規約、決定重大的財務收支與社區政策、同意共用部分及相關設施的拆除與重大修繕，以及選任管理委員等。

管理委員會要幹嘛？管理委員會是區分所有權人會議之執行單位

管理委員會（簡稱管委會）是由區分所有權人選任住戶所組成之組織，其設立的核心目的在於執行區分所有權人會議的決議事項，以及負責公寓大廈日常的管理維護工作。

管委會僅為社區的「執行機關」或「管理機關」，日常職責雖然廣泛，包含共有部分的清潔與修繕、周圍安全與環境維護、協調與制止住戶違規情事，以及公共基金的收支保管等。

✒️《公寓大廈管理條例》第 37 條明文規定

管委會會議決議的內容，不得違反前述條例、社區規約或區分所有權人會議之決議。這意味著管委會不能逾越區權會的授權，也無權未經授權就自行訂立規則。

例如，管委會不能在未經區權會決議或規約授權的情況下，擅自決定進行重大修繕工程、自行制定高額的罰款制度，或直接限制、剝奪住戶對其財產的使用權。

管委會主委與委員僅是代表社區執行規範的服務者，若有越權行事或作成牴觸規約的決議，該決議原則上不應有效。

管委會與區權會決議瑕疵：實務要件與法律效果全解析

在法律定位上，管理委員會（下稱管委會）與區分所有權人會議（下稱區權會）之權責劃分明確，前者僅為社區之「執行機關」或「管理機關」，若管委會或區權會決議存在實體內容違法、越權，或在召集程序與決議方法上存有重大瑕疵，其決議在司法實務上將面臨無效、不成立或得撤銷之法律效果 。

以下依據實務判決見解，針對各類決議瑕疵之認定要件與訴訟實務進行深度解析：

一、決議內容實體違法、越權與權利濫用：決議無效

管委會或區權會作成之決議內容，若違反法律強制規定、公序良俗或社區規約，依《民法》第 71 條前段規定，該決議屬於當然無效 。

1. 違反規約對「費用用途」之限制 

管委會負責管理社區公共基金與管理費，其支用目的必須嚴格依據區權會決議或規約之規定，絕無自行擴張解釋之權限 。

✒️ 管委會擅自動用公費請律師打官司？法院：超出規約權限，決議無效！

案件事實

• 事發經過： 某社區管理委員會（被告）先前因「中庭使用權」的爭議，遭到部分住戶（原告）提起訴訟。管委會為了因應這場官司，於例行會議中自行決議：「聘請律師抗辯，所需費用由大公（社區公共基金）支付」，並動支了 11 萬元支付律師費與存證信函費。
• 原告（住戶）主張： 社區規約明定公積金用途，關於律師部分僅授權支付「諮詢費用」。管委會擅自決議拿公款正式委任律師打官司，已逾越規約授權範圍，且該案並非為了追討欠繳的管理費，故提告主張管委會該次決議無效。

⚖️ 臺灣新北地方法院民事判決 114 年度訴字第 474 號認為：

• 「諮詢費」不包含「訴訟委任費」：
  • 法院審視該社區規約，發現規約對於管理費的用途是採「正面表列」（列出能花什麼才能花），其中僅包含「洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用」。
  • 法院認定，單純的「諮詢律師」與「正式委任律師擔任民事訴訟代理人」完全不同。管委會若要拿公款請律師打官司，已超出規約授權範圍，必須交由「區分所有權人會議（社區大會）」決議才行。
• 規約的「例外條款」不適用本案：
  • 社區規約確實另有一條規定：若住戶積欠管理費達兩期以上，管委會為「追繳欠費」可請律師協助並支付律師費。
  • 但法院指出，本次管委會挨告是因為「中庭產權/使用權」的爭議，並非為了追討管理費。因此，管委會不能拿「追討欠費」的條款來合理化這次請律師的支出。
• 「事後追認」無法讓無效決議起死回生：
  • 管委會抗辯，事後有召開區分所有權人會議，決議同意管委會可以用公費支付這筆律師費。
  • 但法院指出，管委會當初的決議因直接違反社區規約，依《民法》第 71 條規定屬於「自始、當然、確定無效」。就算事後社區大會通過了新決議，至多只能作為「未來」支付律師費的新依據，無法「補正」過去那份違法無效的管委會決議。

結論：

管委會動用社區公共基金的權限，嚴格受限於「社區規約」。如果規約只准許花錢「諮詢律師」，管委會就絕對不能擅自決議拿公款「請律師打官司」。遇到規約未授權的重大支出項目（如涉訟委任費），管委會必須依法召開區分所有權人會議，交由全體住戶多數決同意；否則管委會自行通過的決議將會被法院宣告無效。

2. 違反法定「連選連任」之次數限制 

依《公寓大廈管理條例》第 29 條第 3 項之強制規定，主任委員、負責財務管理及監察業務之管理委員，其任期屆滿後，連選得連任一次，社區無法以內部決議放寬此項限制。

3. 簽訂逾越區權會授權之對外契約 

主任委員雖對外代表管委會，但在簽署商業契約時，其契約核心內容必須與區權會之決議框架一致 。 

二、會議召集程序之瑕疵：決議不存在

管委會召集區全會未通知區權人或寄送會議紀錄（決議不存在） 

臨時區權會之召開必須通知向全體區分所有權人發出通知且會後要寄送會議記錄。 

⚖️ 臺灣桃園地方法院民事判決108年度訴字第992號

三、管理權限移交與拒絕移交之行政責任

當管委會改組、主委任期屆滿未再選任，或因遭到連署罷免而解職時，依據《公寓大廈管理條例》第 20 條第 1 項規定，負有法定之移交義務 。

1. 應移交之法定財物範疇與催告 

解職之主委或管理負責人，必須將社區公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共大章印鑑及餘額，完整移交予新管理負責人或新管委會 。若拒絕移交，經新改組之管委會催告於 7 日內仍不履行時，社區得報請主管機關進行行政裁罰 。

2. 主管機關之行政裁罰開罰 

一經直轄市、縣（市）主管機關審認原主委確有違反法定移交義務之情事，將直接依《公寓大廈管理條例》第 49 條第 1 項第 7 款規定，處原主委新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並命其限期改善 。

3. 移交對象之合法性限制（交付予物業總幹事仍屬違法） 

臺北市政府都市發展局隨後對其處以最低額 4 萬元罰鍰 。該主委提起訴願，辯稱自己已將財務交出交由第三方保管 。臺北市政府訴願審議委員會審理後駁回其訴願，明確指出：社區總幹事僅屬於管委會僱傭之「管理服務人」，非《公寓大廈管理條例》第 20 條第 1 項所稱之「新管理負責人」或「新管理委員會」 。 遭解職主委將法定財物交付總幹事，並不構成合法移交，裁罰合法、訴願駁回 。

權益受損救濟途徑：怎麼告管委會？

管委會之當事人能力

依據《公寓大廈管理條例》第38條明文規定，管理委員會具有「當事人能力」，可以把他列為被告。

雖然在法律性質上，區分所有權人會議決議或依規約執行職務的真正權利義務主體是「全體區分所有權人」，但為了給予住戶便利的救濟途徑並迅速解決紛爭，基於訴訟擔當法理與程序選擇權，法律賦予管委會成為訴訟當事人的資格，讓住戶得直接以管委會為被告起訴。

告管委會要注意哪些訴訟相關注意事項？

當住戶權益受損，欲對管委會提起訴訟時，保全證據是致勝的關鍵。在訴訟策略與蒐證要領上，住戶應注意以下幾點：

• 積極行使資料閱覽權：
  • 住戶可依據《公寓大廈管理條例》第35條規定，請求閱覽或影印社區規約、會議紀錄、會計憑證及財務報表等資料，管委會依法不得拒絕。
  • 這些書面文件是檢視程序合法性與財務收支的鐵證，若管委會聲稱保管不當遺失或找不到，住戶亦可以此作為訴訟攻防之依據。

• 確立程序瑕疵之證據：
  • 若住戶親自出席會議，必須保留曾對召集程序或決議方法「當場表示異議」的會議紀錄或證明。
  • 若是因未受合法通知而未出席，則應妥善保留開會通知單或存證信函，以證明管委會未依法定時間（如開會前10日以書面載明開會內容）寄發通知。
  • 搜集能證明管委會將重大議案（如拆除重建、管理委員選任等）違法以「臨時動議」提出，以此作為程序有重大瑕疵的證據。

管委會出錯怎麼辦？常見問題 FAQ

Q1：請問「區分所有權人會議（區權會）」與「管理委員會（管委會）」的權責如何劃分？

A： 兩者在法律上有明確的「決策」與「執行」分工：

• 區權會： 由全體屋主組成，是社區的「最高意思機關」。擁有修改規約、決定重大財務政策、決定重大修繕及選任委員等最高決策權。
• 管委會： 僅為社區的「執行機關」。核心職責在於日常維護管理，並依法「執行」區權會之決議，絕無獨立對重大事項進行決策之權限。

Q2：管委會可以直接開會決定進行重大修繕，或是自行制定對住戶的罰款制度嗎？

A： 不可以。 依《公寓大廈管理條例》第 37 條規定，管委會決議不得違反法令、規約或區權會決議。管委會若未經區權會決議或規約明確授權，擅自決定重大修繕工程、自行制定罰款制度，或直接限制住戶財產使用權，該越權決議依法皆屬無效。

Q3：如果臨時區權會召開時漏未通知全體住戶，且會後沒有依法送達會議紀錄，效力如何？

A： 決議不成立（不存在）。 ⚖️ 108 年度訴字第 992 號判決：召開臨時區權會時若未向全體區分所有權人發出通知，且會後未依第 34 條第 1 項規定送達會議紀錄予全體住戶，該會議即因欠缺法定意思機關之成立要件，不適用法律之擬制成立，在法律效力上屬於「決議不存在」。

Q4：主委遭罷免或離職時拒絕移交財務，會面臨什麼處罰？可以把財務交給物業總幹事保管嗎？

A： 依第 20 條第 1 項規定，離職主委負有法定移交義務。若拒不移交且經催告 7 日內仍不履行，主管機關將依第 49 條第 1 項第 7 款，處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰。

Q5：住戶若欲向法院起訴推翻違法之管委會決議，有哪些蒐證要領？

A： 依第 38 條規定，管委會具當事人能力，可直接列為被告。提告住戶應注意以下蒐證重點：

1. 行使資料閱覽權： 依第 35 條規定，請求閱覽或影印規約、會議紀錄、會計憑證，管委會不得拒絕，此為取得書面鐵證之關鍵。
2. 保留程序異議紀錄： 若親自出席會議，必須確保自己曾對程序瑕疵「當場表示異議」並載明於會議紀錄。
3. 阻絕突襲議案： 蒐集管委會將重大議案（如改選委員、重大工程）違法以「臨時動議」提出之書面證據，以主張程序具重大瑕疵。

Q6：既然住戶可以事後提告，為何社區仍需要聘請專業律師擔任「常年法律顧問」？

A： 「事前預防之價值，遠勝於事後之訴訟救濟」。司法訴訟勞民傷財且導致社區內耗。聘請常年法律顧問具備以下核心價值：

1. 從源頭阻絕違法： 律師事前把關會議召集程序、通知內容、委託書效力與表決門檻，並協助修訂規約，避免決議因程序或實體瑕疵被法院撤銷或判決無效，導致社區空轉。
2. 降低涉訴風險成本： 定期法律健檢與合約審閱，能及早發現工程發包或社區管理制度之法律漏洞，在住戶欠繳管理費或面對鄰里糾紛時，提供正確法理依據，阻絕大規模訴訟發生。

預防勝於訴訟：為何社區需要常年法律顧問？

專業律師把關程序，避免決議爭議與社區內耗

訴訟往往曠日廢時且耗費社區全體的資源，因此事前預防的價值遠勝於事後救濟。實務上，召集區分所有權人會議的住戶多半非法律專家，對召集程序、決議方法、出席人數比例的計算是否合乎法令及規約，往往未必熟悉，極易在無意間引發重大爭議。例如，若主委本身不具區分所有權人身分卻違法召集大會，將導致全數決議當然無效；又或者開會通知未能依法載明關係住戶重大權益的議案，導致會議被法院認定程序有嚴重瑕疵而遭撤銷。

若社區能聘請專業律師作為常年法律顧問，便能發揮極大的防護作用：

• 從源頭阻絕違法決議：專業律師可事先協助檢視會議的召集程序、開會通知內容、委託書效力及表決門檻，並協助修訂與審查社區規約。這能確保管委會的運作與決策不牴觸國家強制規定或公序良俗，從源頭防堵決議被判定無效或撤銷的可能。
• 降低涉訴風險與成本：定期的法律健檢是非常重要的防禦機制，每年請律師檢視社區的管理制度與相關合約文件，能及早發現潛在的違法風險並加以改善。在面對住戶欠繳管理費、重大工程發包糾紛或是修改社區規約等涉及法律爭議的問題時，及早諮詢專業律師可以避免衍生出更大的損害與賠償責任。

透過專業法律人士為程序嚴格把關，這項投資雖然需要基本成本，卻能有效降低未來面臨大規模法律糾紛的機率，避免社區陷入無休止的對立與內耗。就連直轄市、縣（市）政府在處理公寓大廈爭議事件時，亦會依法聘請資深律師、建築師等專家組成調處委員會來協助排解糾紛，足見專業法律介入在維持社區安定與和諧運作上的核心價值。

居住環境若遇上房屋漏水、管理費催繳、管委會權責爭議或住戶間的侵權糾紛，往往讓人心力交瘁，且處理上需高度仰賴《公寓大廈管理條例》等專業規範。如果您正為社區管理或鄰里爭議煩心，翊鼎法律顧問將協助您檢視規約內容、保全相關證據，並透過協商或法律途徑，有效解決居住難題，還您安寧的生活品質。

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